3月25日,房?jī)r(jià)暴漲中的深圳終于迎來(lái)調(diào)控新政。新政要求非深圳戶籍購(gòu)房社保由1年改為3年,二套房首付提高至4成。深圳新政與上海相比較為寬松,業(yè)界人士對(duì)新政能否遏制漲勢(shì)洶洶的深圳樓市持懷疑態(tài)度。

  每一次的樓市調(diào)控都伴隨著一系列影響,深圳樓市不可避免地迎來(lái)了一段調(diào)整期。

  上漲動(dòng)力不足

  據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,新政后深圳樓市量?jī)r(jià)齊跌。3月27日成交僅42套,3月29日成交106套,成交量呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。其中龍崗、南山以及寶安區(qū)域?yàn)闃鞘谐山坏闹饕獏^(qū)域,其中龍崗占據(jù)總體成交的半壁江山。

  深圳中原研究中心王飛認(rèn)為,目前成交數(shù)據(jù)不能準(zhǔn)確反映新政后的真實(shí)市場(chǎng),市場(chǎng)成交與數(shù)據(jù)之間存在時(shí)間差。新政提高了一部分群體的購(gòu)房門檻,加上新政對(duì)樓市的影響暫時(shí)不確定,購(gòu)房者夾雜著恐慌和觀望等多重情緒,成交隨之起伏不定。

  由于新政提高了深圳購(gòu)房門檻,導(dǎo)致購(gòu)房需求擠出到周邊城市,東莞、惠州樓市升溫。樓市調(diào)控的真正目的凸顯出來(lái)了。樓市分化嚴(yán)重,一線城市樓市火爆,三四線城市庫(kù)存高企,去庫(kù)存成為樓市主要任務(wù)。

  據(jù)中原地產(chǎn)新房到訪統(tǒng)計(jì)顯示,從2月底開始,深圳新房訪客出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì),新政后下滑幅度明顯增大。二手房方面,從3月中開始客戶到訪量出現(xiàn)下滑,新政后下跌幅度達(dá)13%,降幅驚人,二手房報(bào)價(jià)指數(shù)從2月底開始連續(xù)下滑16%。

  據(jù)了解,3月份深圳樓市成交逐漸下滑,樓市上漲動(dòng)力略顯不足。2月29日到3月6日成交1772套,環(huán)比上一周的3163套大降44%,而到3月第三周成交僅為901套。二手房市場(chǎng),不少地區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)下降。

  市場(chǎng)調(diào)整周期有多長(zhǎng)?

  調(diào)控的靴子落地,對(duì)于深圳樓市的意義不言而喻。中原研究中心認(rèn)為,深圳將迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月的樓市調(diào)控期。

  第一階段為新政出臺(tái)后近1個(gè)月內(nèi),表現(xiàn)為樓市成交下降,價(jià)格將維持穩(wěn)定,局部區(qū)域價(jià)格或微降。成交下降主要因?yàn)橘?gòu)房門檻的提高、市場(chǎng)的觀望情緒加重、新政擠出效應(yīng)帶動(dòng)周邊城市成交上漲。

  從報(bào)價(jià)來(lái)看,房源較多的南山、龍崗等區(qū)域放盤價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)下跌,王飛認(rèn)為這些區(qū)域由于客戶的選擇空間擴(kuò)大,選擇面廣,存在價(jià)格微跌的可能性。

  第一階段過(guò)后,將迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)2~3個(gè)月樓市成交的萎縮期,價(jià)格開始出現(xiàn)微跌。在經(jīng)歷第一階段成交量的下跌之后,價(jià)格上漲動(dòng)力不足,實(shí)際成交價(jià)格出現(xiàn)下跌。王飛進(jìn)一步補(bǔ)充,深圳房?jī)r(jià)不存在太大的下調(diào)空間,具體情況需要根據(jù)客戶觀望時(shí)長(zhǎng)而定。

  等到價(jià)格調(diào)整到一定階段,將迎來(lái)第三階段的成交量回升。按照以往經(jīng)驗(yàn),樓市調(diào)控的每一個(gè)階段都不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)的時(shí)間。

  通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn),在樓市調(diào)控期,不同階段主要表現(xiàn)為成交量的不同,價(jià)格出現(xiàn)微跌,穩(wěn)定是常態(tài)。李克強(qiáng)總理在參加博鰲論壇時(shí)表示,繼續(xù)保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展,避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。語(yǔ)言簡(jiǎn)練,但是重點(diǎn)突出,未來(lái)樓市以維“穩(wěn)”為主。

  政府調(diào)控樓市的目的就是為了避免樓市出現(xiàn)暴漲暴跌,穩(wěn)定是第一要?jiǎng)?wù)?？梢灶A(yù)見,深圳樓價(jià)出現(xiàn)暴跌的可能性幾近為零。

  龍崗受影響最大?

  關(guān)于新政對(duì)于不同市場(chǎng)需求的影響,王飛認(rèn)為短期內(nèi)投資客的影響較大,由于入市門檻較高,二套房以及非深圳戶籍人員買房需求受到抑制,但整體而言影響不會(huì)太大。市場(chǎng)的觀望態(tài)度會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)最主要和直接的影響。

  據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示,截至3月29日,深圳全市住宅庫(kù)存為32482套,較2015年底減少5084套,按照這一消化速度,深圳整體庫(kù)存壓力小。也存在個(gè)別區(qū)域庫(kù)存較高的情況,2015年底龍崗庫(kù)存為11415套,截至2016年3月29日增加至12737套,占據(jù)全市庫(kù)存的四成。

  數(shù)據(jù)顯示,2015年龍崗樓市表現(xiàn)亮眼,成交29753套,占全市成交量的45%,為各區(qū)最高。成交均價(jià)為24769元/平,同比上漲31.9%,幾乎消滅“一字頭”,“二字頭”樓盤也慢慢減少。而龍崗也為新增供應(yīng)大戶,主打剛需戶型的龍崗是2015年投資客聚集區(qū)域,深圳樓市新政認(rèn)房認(rèn)貸打壓投資行為,同時(shí)存在一部分誤傷剛需的情況,龍崗區(qū)不可避免的成為新政打壓的重點(diǎn)區(qū)域。

  某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為深圳樓市暴跌可能性較低,但短期內(nèi)存在個(gè)別樓盤調(diào)整價(jià)格的情況,南山前海區(qū)域炒作厲害,價(jià)格虛高,價(jià)格或?qū)⑾蛳隆?/p>

  拿高價(jià)地企業(yè)最“受傷”

  新政后的深圳市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足,房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)或出現(xiàn)微跌,深圳樓市將一改去年的態(tài)勢(shì),開發(fā)商定價(jià)將更為謹(jǐn)慎。開發(fā)商的利潤(rùn)空間受到一定程度的擠壓,將輕微收窄。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為新政提高二套房門檻,市場(chǎng)需求出現(xiàn)下滑,將會(huì)壓縮剛需改善型項(xiàng)目?jī)r(jià)格。另外,定價(jià)較高的項(xiàng)目將受到調(diào)控,為了保持深圳樓市健康平穩(wěn)發(fā)展,政府在發(fā)放預(yù)售證時(shí)會(huì)對(duì)定價(jià)較高的項(xiàng)目進(jìn)行排查,定價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目預(yù)售證獲取難度增加,基于這一認(rèn)知以及市場(chǎng)情況,開發(fā)商在定價(jià)時(shí)需保持審慎。

  利潤(rùn)除了受房?jī)r(jià)影響,也與成本密不可分,集中體現(xiàn)在土地成本上。2015年房?jī)r(jià)大漲前拿地的企業(yè),經(jīng)歷2015年的暴漲,土地估值將大幅提高,未來(lái)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間將擴(kuò)大。以恒大為例,2015年通過(guò)各種渠道在深圳獲取了20塊土地,預(yù)計(jì)總合約銷售額為3700億元以上,單憑土地增值,恒大已經(jīng)賺得盆滿缽滿。

  在房?jī)r(jià)暴漲后拿地的企業(yè),將面臨利潤(rùn)空間壓縮的窘境。房企利潤(rùn)率偏低已成為地產(chǎn)行業(yè)的“疑難雜癥”,而在調(diào)控期的深圳高價(jià)拿地?zé)o疑是雪上加霜。