在高房?jī)r(jià)的深圳，小產(chǎn)權(quán)房一直是許多人豪賭的“安居夢(mèng)”。

　　一石激起千層浪。深圳市規(guī)土委近日公布了一份《深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格》，一時(shí)之間有人更直接以小產(chǎn)權(quán)房有了“官方征收價(jià)”為噱頭，過度解讀該份指導(dǎo)文件，還有人認(rèn)為這是小產(chǎn)權(quán)房邁向“合法化”的重要一步。

　　“剛剛過去的周末我趕緊去了南嶺村、沙井和觀瀾看小產(chǎn)權(quán)房。”市民陳先生對(duì)記者表示，“現(xiàn)在連觀瀾的房?jī)r(jià)都要每平方米4萬(wàn)元，買正常的商品房基本不太可能，買小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)一直在我的考慮范圍之內(nèi)，房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格的消息一出，我自己一開始也有點(diǎn)誤解，當(dāng)然也有點(diǎn)坐不住了。”

　　記者在觀瀾章閣社區(qū)看到，與一般人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的印象停留在低矮、握手樓不同，這里的房子都是幾十層帶電梯的高層建筑，甚至還帶“花園社區(qū)”，地產(chǎn)中介店鋪也可謂“遍地開花”，生意也不錯(cuò)。不過，這些中介店鋪所出售的房源并不是正規(guī)商品房，而是周圍的小產(chǎn)權(quán)房，多數(shù)已經(jīng)是二手房。

　　“關(guān)注微信就可以手機(jī)預(yù)約看房。”中介魏小姐告訴記者，“這里生意挺火的，房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格的消息，的確讓許多人在剛剛過去的周末過來(lái)看房。”即使在周一上班時(shí)間，還是有一些市民前來(lái)看房。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)已經(jīng)接近每平方米8000元至9000元，朝向和光線好的房子甚至已經(jīng)過萬(wàn)。與此同時(shí)，中介還打著“有村委集資證明和律師證明”的招牌來(lái)吸引購(gòu)房者。從租售比來(lái)看，這里的小產(chǎn)權(quán)房的確有吸引力，例如一間32平方米的單間，月租可以達(dá)到800元至900元，而且出租率頗高。“我是回來(lái)簽租約的，我的房子空了一個(gè)星期就又租出去了，這里附近有很多工廠，租住需求還是很旺的。”兩年前來(lái)這兒購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的黃先生如是說(shuō)。

　　“如果沒有什么政策方面的變化，我是不會(huì)賣掉的，我對(duì)小產(chǎn)權(quán)房還是抱著一絲轉(zhuǎn)正的希望，即使不能轉(zhuǎn)正，我也會(huì)選擇繼續(xù)拿來(lái)出租。”說(shuō)到如何處理這套小產(chǎn)權(quán)房，黃先生顯得很堅(jiān)定。

　　在高房?jī)r(jià)和限購(gòu)政策的刺激下，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)繁榮多年的地下市場(chǎng)，就像一場(chǎng)賭局，愿賭服輸。

　　眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”?，F(xiàn)在民間約定俗成的小產(chǎn)權(quán)房，政府統(tǒng)一的官方口徑皆稱之為“違法建筑”。政府之所以稱其為“違法建筑”，是因?yàn)檫@些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報(bào)流程，未進(jìn)行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報(bào)等情況，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑包括原村集體土地上所建的統(tǒng)建樓或集資樓、企業(yè)拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農(nóng)民房。雖然深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國(guó)有化轉(zhuǎn)換，但深圳卻是全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。

　　每一次政策的“風(fēng)吹草動(dòng)”，都有可能促成投資者的實(shí)際行動(dòng)。近日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布的《深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格》又一次讓小產(chǎn)權(quán)房成為了公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。其中，最高價(jià)格為香蜜湖街道的每平方米41200元，最低價(jià)格為南澳街道的每平方米8400元。

　　對(duì)此，廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮認(rèn)為，文件明文規(guī)定僅適用于深圳市根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及其配套政策處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)證書的住宅房屋，或符合上述規(guī)定處理范圍但尚未進(jìn)行處理的住宅類歷史遺留違法建筑。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是僅適用于上述“兩規(guī)一決定”中符合確權(quán)條件類的歷史遺留違法建筑，除此之外的其他違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房均不適用，與深圳小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”沒有絲毫關(guān)系。

　　此外，小產(chǎn)權(quán)房交易的違法性并不會(huì)因?yàn)橛新蓭熞娮C而合法化。深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務(wù)，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對(duì)違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，但是有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無(wú)效，見證同樣無(wú)效。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，《深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格》作為《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》的操作細(xì)則性文件，并不會(huì)改變政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理態(tài)度，即源頭增量嚴(yán)格遏制，尊重歷史現(xiàn)狀，存量合理疏導(dǎo)的解決策略，也并不能從本質(zhì)上消除購(gòu)房者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。最新數(shù)據(jù)顯示，盡管深圳住房總量約5.2億平方米，約1035萬(wàn)套，但由于占存量住房79%的未確定產(chǎn)權(quán)的原農(nóng)村私房（小產(chǎn)權(quán)房）和企業(yè)集體宿舍不能合法上市流轉(zhuǎn)，制約了深圳二手住房的供應(yīng)規(guī)模。

　　明知有風(fēng)險(xiǎn)卻“偏向虎山行”。大部分選擇小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者心理或許都一樣：也許并不是為了“轉(zhuǎn)正”賺錢，只是面對(duì)高房?jī)r(jià)，為求一個(gè)家，甘愿冒這種風(fēng)險(xiǎn)。

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