受內(nèi)地資本大舉進(jìn)軍影響，香港整體地價(jià)有被逐漸推動(dòng)上漲的趨勢(shì)，樓價(jià)也因此可能被進(jìn)一步抬升。

近日，香港樓市又一次上頭條了，這次卻是因?yàn)?ldquo;天價(jià)”停車(chē)位。

1

66萬(wàn)美元的“天價(jià)”停車(chē)位

452萬(wàn)元人民幣能在香港買(mǎi)什么房？答案可能只是一個(gè)停車(chē)位。

《明報(bào)》援引土地注冊(cè)處稱，香港一個(gè)停車(chē)位賣(mài)出518萬(wàn)港元（66萬(wàn)美元）的天價(jià)，創(chuàng)下紀(jì)錄新高。該停車(chē)位面積為188平方英尺，均價(jià)約2.75萬(wàn)港元/平方英尺（25.8萬(wàn)元人民幣/平方米）。

“這基本上是香港一套公寓的價(jià)格，”香港大學(xué)房地產(chǎn)及建設(shè)系副教授蔡鴻達(dá)說(shuō)。“真是瘋了。”

這一停車(chē)位地處英皇國(guó)際旗下西營(yíng)盤(pán)維港峰住宅區(qū)，成為香港最貴住宅項(xiàng)目車(chē)位，其售價(jià)甚至高過(guò)當(dāng)?shù)氐囊恍┳≌?/p>

比如在九龍城，一間181平方英尺的高層公寓在5月的售價(jià)為25897港元/平方英尺（約24.35萬(wàn)元/平方米），總價(jià)約469萬(wàn)港元。

媒體報(bào)道認(rèn)為，如此昂貴的停車(chē)位，對(duì)這個(gè)公共交通便宜的城市看說(shuō)，似乎有點(diǎn)過(guò)頭。

2

香港房?jī)r(jià)連漲16周破歷史記錄

2017年上半年的香港樓市熱度空前，天價(jià)停車(chē)位只是其一個(gè)縮影，背后是房地產(chǎn)商“坐享其成”。

李嘉誠(chéng)所擁有的房地產(chǎn)公司長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)（01113.HK）在過(guò)去接近半年時(shí)間里賣(mài)出比2016年同期多7倍的房子，今年上半年共銷(xiāo)售1530個(gè)單位，套現(xiàn)256億港元，已超出年初定下的全年250億港元的銷(xiāo)售目標(biāo)，并有意將目標(biāo)上調(diào)至350億港元，為歷年來(lái)香港區(qū)銷(xiāo)售目標(biāo)最高。

而中原地產(chǎn)一份最新的樓市報(bào)告顯示，反映香港房?jī)r(jià)情況的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL一路上揚(yáng)至6月4日的158.92，已是連續(xù)第16次刷新歷史紀(jì)錄，超越了1996年12月8日至1997年3月16日期間15周的紀(jì)錄，為二十年來(lái)創(chuàng)歷史新高時(shí)間最長(zhǎng)的紀(jì)錄。

1994年至2007年全港CCL指數(shù)走勢(shì)圖，可以說(shuō)是二十多年來(lái)香港房?jī)r(jià)的“起起落落”最直觀的展示。

1995年到1997年間，香港樓市一路飆升，平均價(jià)格上漲50%，伴隨著此后的金融危機(jī)，1997年到2002年間跌幅又高達(dá)57%。2003年香港樓市“觸底反彈”，此后雖時(shí)有漲跌，但總體保持強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，終于在近日再次打破1997年上漲周期的歷史紀(jì)錄。

因此，香港已經(jīng)連續(xù)第七年居于房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)城市之首。

根據(jù)美國(guó)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)Demographia最新公布的2017年度國(guó)際房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力調(diào)查，香港房?jī)r(jià)的中位數(shù)為家庭年收入（稅前）中位數(shù)的18.1倍，為全球最高。

3

加息刺破泡沫？香港房?jī)r(jià)還會(huì)漲？

香港房?jī)r(jià)一路“高歌猛進(jìn)”，不難讓人聯(lián)想到1997年香港樓市的“盛況”之后的暴跌，甚至有人作出“香港跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，刺破樓市泡沫”的分析，然而事實(shí)可能并非如此。

對(duì)此，香港金管局總裁陳德霖表示，現(xiàn)行樓市周期與1997年不同，當(dāng)時(shí)樓市泡沫爆破后，按揭息率由10厘以上下跌至3至4厘，目前情況則相反，利率處于極低水平。

長(zhǎng)實(shí)執(zhí)行董事趙國(guó)雄也表示，雖然當(dāng)前香港樓市購(gòu)買(mǎi)氣氛類(lèi)似1997年，但大部分買(mǎi)家為自用，且借貸利息偏低，認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫。“現(xiàn)在看不到樓市一下升幾十個(gè)百分點(diǎn)的情況，也看不到有大跌的可能，”他預(yù)計(jì)下半年香港樓市繼續(xù)保持穩(wěn)定，長(zhǎng)實(shí)則維持今年樓價(jià)有10%上下波幅的評(píng)估。

港戴德梁行13日發(fā)表報(bào)告稱，今年上半年香港樓價(jià)升幅將達(dá)7%～15%，預(yù)期到下半年升幅或放緩到5%～10%。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰則指出，由于美聯(lián)儲(chǔ)加息以及預(yù)計(jì)新政府將出臺(tái)調(diào)控政策的原因，樓價(jià)可能會(huì)輕微浮動(dòng)3%-5%，但香港整體經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)向好，樓市全面表現(xiàn)還是會(huì)維持平穩(wěn)向上，保持下半年樓價(jià)升5%，全年升18%的預(yù)測(cè)。

實(shí)際上，去年11月以來(lái)，香港已三次“加辣”調(diào)控樓市。去年底，特區(qū)政府全面提高買(mǎi)賣(mài)住宅物業(yè)印花稅率，外地買(mǎi)賣(mài)在港置業(yè)需付高達(dá)30%稅款。今年4月出臺(tái)調(diào)控政策，任何本地人以一份合約購(gòu)買(mǎi)多個(gè)住宅物業(yè)須繳納15%印花稅。上個(gè)月再次宣布推出三項(xiàng)新一輪物業(yè)按揭逆周期措施以調(diào)控樓市。

4

內(nèi)地開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港，推高房?jī)r(jià)？

香港樓市的繁榮可能離不開(kāi)另一個(gè)因素：內(nèi)地開(kāi)發(fā)商。

在2011年之前幾乎完全缺席的內(nèi)地公司，近幾年在香港市場(chǎng)的活躍度迅速提升。澎湃援引機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，2011年至今，包括中海、萬(wàn)科、保利置業(yè)、世茂、明發(fā)、中信、中冶、五礦、海航等企業(yè)在內(nèi)，內(nèi)地房企在香港參與公開(kāi)住宅用地出讓?zhuān)塾?jì)共成交23幅，投資總額達(dá)764億港元。

特別是最近一年，來(lái)自內(nèi)地的房企已在香港購(gòu)入10宗土地，成交總金額接近600億港元（約合530.8億元），占香港總體賣(mài)地收入的五成以上。

其中，海航集團(tuán)或是在港拿地最兇猛的一家內(nèi)地房企。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，海航集團(tuán)曾在五個(gè)月內(nèi)以272億港元（約合240.6億元）拿下香港4宗地塊，且全部位于啟德機(jī)場(chǎng)板塊。

某房產(chǎn)研究中心認(rèn)為，受內(nèi)地資本大舉進(jìn)軍影響，香港整體地價(jià)有被逐漸推動(dòng)上漲的趨勢(shì)，樓價(jià)也因此可能被進(jìn)一步抬升。

對(duì)香港樓市來(lái)說(shuō)，在供應(yīng)方面，大量增加土地供應(yīng)并非長(zhǎng)久之計(jì)，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售導(dǎo)致房屋供應(yīng)量仍然短缺。加之內(nèi)地房企進(jìn)軍香港購(gòu)地節(jié)奏加快，甚至出現(xiàn)組團(tuán)購(gòu)地，中資企業(yè)在香港土地市場(chǎng)影響力上升，土地市場(chǎng)僧多粥少的局面加劇，對(duì)于土地成本以及未來(lái)房?jī)r(jià)造成上行壓力。

某房產(chǎn)機(jī)構(gòu)中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱指出，香港在未來(lái)會(huì)越來(lái)越像內(nèi)地的一線城市，絕大部分內(nèi)房股都在等待合適的時(shí)機(jī)出擊香港。

另外，內(nèi)地買(mǎi)家的需求也被認(rèn)為是推升香港樓市最近上漲的主要原因之一。媒體援引的數(shù)據(jù)顯示，2016年第4季香港一手豪宅市場(chǎng)，已知的內(nèi)地個(gè)人買(mǎi)家占總成交量比例為29.8%，金額占比為30.5%，環(huán)比分別上升7.9及3.2個(gè)百分點(diǎn)，比例近乎4年新高，而在2012年BSD實(shí)施以前，這一比例曾經(jīng)高達(dá)40%。