廣州市住建委與廣州市金融工作局聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中介機(jī)構(gòu)辦理存量房交易業(yè)務(wù)的通知》，里面提到多個(gè)調(diào)控新名詞，如買家應(yīng)簽訂《知情告知書》，中介應(yīng)對盤源進(jìn)行“盡職調(diào)查”，以及“虛假網(wǎng)簽”第一次被正式提出官方警告。從文件出臺(tái)至今已一個(gè)月有余，《知情告知書》官方樣板尚未出臺(tái)。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)人士透露，目前協(xié)會(huì)正在組織行業(yè)自律管理委員會(huì)進(jìn)行研究制定，待定稿后會(huì)發(fā)布在行業(yè)內(nèi)推廣使用。部分中介公司仍在等待協(xié)會(huì)出臺(tái)示范文本，不過廣州鏈家、合富置業(yè)已自定《政策告知書》，以廣州鏈家為例，從限購、限售、貸款政策、商服物業(yè)政策共4個(gè)方面詳細(xì)把政府最新的調(diào)控政策逐一列出來。大源按揭更是根據(jù)每一個(gè)客人的具體情況自動(dòng)生成數(shù)千字的客戶告知書，大到調(diào)控政策，小到預(yù)估的放款速度，都一一列清楚。

地產(chǎn)人士表示，由于限購政策非常復(fù)雜，每個(gè)客人適用不同的限購以及貸款條件，的確需要在購房前仔細(xì)了解清楚，《知情告知書》非常有必要。而對于盤源的盡職調(diào)查，廣州市有關(guān)部門曾經(jīng)在早期構(gòu)思過《房源說明書》，后來無疾而終。這次提出的“盡職調(diào)查”，房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)人士認(rèn)為，有關(guān)盡職調(diào)查都已經(jīng)涵蓋在《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》的若干條款之中，暫時(shí)未有一個(gè)清晰的定義。各大中介對盡職調(diào)查的理解則是確保“兩證一委”以及盤源真實(shí)性。

專題文/圖：廣州日報(bào)全媒體記者李鳳荷

調(diào)控政策復(fù)雜 告知書非常有必要

雖然目前官方尚未出臺(tái)《知情告知書》，多個(gè)中介已率先擬就各自的初步版本，并已提供給買賣雙方進(jìn)行檢閱并簽名確認(rèn)。

合富置業(yè)專業(yè)人士透露，合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)人員在買賣雙方簽訂合同前，會(huì)主動(dòng)出示《調(diào)控政策告知書》，明確向買賣雙方告知廣州市現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，該告知書內(nèi)容包括《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知（穗府辦函[2017]50號(hào)）》和《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知（穗府辦函[2017]65號(hào)）》，要求買賣雙方認(rèn)真查閱并簽名確認(rèn)，務(wù)求買賣雙方清晰知悉相關(guān)限購（售）政策。同時(shí)，需要買方簽署《買方購房確認(rèn)書》，清晰知悉自身的購買條件。

廣州鏈家有關(guān)人士向記者發(fā)來一份兩張A4紙大小的《廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策告知書》，里面把政府文件分門別類歸納為四大類：1.關(guān)于限購政策；2.關(guān)于限售政策；3.關(guān)于貸款政策；4.關(guān)于商服物業(yè)。在限購政策中，把本地家庭、外地家庭以及本地離異人士等在不同區(qū)域（如限購所包括的9區(qū)以及不限購的增城、從化區(qū)）的可購房情況詳細(xì)列出來，分別介紹對應(yīng)人群可購房的套數(shù)。

對于限售政策，告知新業(yè)主所購買的房屋必須遵守兩年禁售期。而貸款政策則更為復(fù)雜，并非“認(rèn)房又認(rèn)貸”簡單可以概況，因應(yīng)購房者名下套數(shù)、貸款次數(shù)等情況而做出不同解釋，離異人士的貸款情況也專門加以說明。第四大類則是包括“3·30”新政所涉及的商服物業(yè)一手限購政策以及二手商用物業(yè)的補(bǔ)充解釋。

記者把廣州鏈家的政策告知書發(fā)給幾位朋友看，他們都認(rèn)為，看了才知道原來廣州市樓市調(diào)控如此繁復(fù)。日后如果要買樓，的確要仔細(xì)看清楚才行，否則會(huì)犯“想當(dāng)然”的錯(cuò)誤。

盡職調(diào)查 原來很多信息都需要書面出具

據(jù)政府最新的“紅頭文件”，中介公司對盤源所要做的盡職調(diào)查，究竟包括哪些方面？他們所想的，與中介協(xié)會(huì)所理解的，是不是一樣呢？

合富置業(yè)專業(yè)人士表示，目前政府尚未就盡職調(diào)查做出具體規(guī)定，他們認(rèn)為中介公司所應(yīng)該做的盡職調(diào)查包括以下方面：要求賣方提供房產(chǎn)證原件、身份證原件進(jìn)行房源真實(shí)性驗(yàn)證，并在交易前對盤源進(jìn)行查冊。廣州鏈家有關(guān)人士表示，房源調(diào)查，鏈家遵循以下三個(gè)原則：1. 100％業(yè)主回訪，確保房源信息四真；2.嚴(yán)格收三證，確保房屋和業(yè)主信息100％真實(shí)；3.簽前查冊。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)有關(guān)人士向記者解釋，其實(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（2011年起實(shí)施）、《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》（2014年起實(shí)施）、《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》（2003年起實(shí)施）等多個(gè)相關(guān)文件已對經(jīng)紀(jì)應(yīng)做的盡職調(diào)查做出約定，不少內(nèi)容都必須以書面告知的方式告知客戶。盤源信息、業(yè)主身份以及中介人士利害關(guān)系是中介應(yīng)該書面告知客戶的三大方面，這就應(yīng)該是盡職調(diào)查所該涵括的方面，相關(guān)要求已散見在各個(gè)相關(guān)政府部門出臺(tái)的文件之中。

中介用電腦科技應(yīng)對行業(yè)調(diào)控升級(jí)

《知情書》怕“掛一漏萬”，“兩證一委”又怕客戶不信任中介公司，擔(dān)心泄露個(gè)人信息，這些難題如何破呢？廣州市地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有一些公司善用科技手段，為客戶量體裁衣定做告知書，利用微信客戶端吸引客戶上傳資料，打消業(yè)主顧慮。

大源按揭負(fù)責(zé)人鄭大源是讀計(jì)算機(jī)出身的“跨界”地產(chǎn)人，自從2014年廣州市實(shí)施《廣州房屋交易監(jiān)督管理辦法》以來，他已逐步開發(fā)出一套自動(dòng)生成客戶告知書的軟件，一方面保護(hù)客戶的利益，另一方面也可以使按揭中介“免責(zé)”。鄭大源向記者出示了一份過千字的《客戶告知書》，內(nèi)容包括限購政策告知、房屋基本情況告知、資金托管告知、稅費(fèi)告知、按揭貸款告知、涂銷贖契告知、其他告知等7個(gè)方面。據(jù)介紹，不同的人告知內(nèi)容不同，這是程序自動(dòng)根據(jù)客戶情況生成的告知，有點(diǎn)人工智能的味道。鄭大源開發(fā)這個(gè)軟件的初衷一是規(guī)范操作，按照政府的要求操作；二是提醒客戶某些注意事項(xiàng)，三是約束同事做事按照流程規(guī)范操作。

廣州鏈家有關(guān)人士透露，除了到門店提交“兩證一委”資料外，業(yè)主還可通過微信服務(wù)端放盤和拍照上傳“兩證”（不動(dòng)產(chǎn)證和業(yè)主身份證），總部客服會(huì)回訪查驗(yàn)合格錄入系統(tǒng)，隨后通過非記名方式派發(fā)給附近門店的經(jīng)紀(jì)人跟進(jìn)，業(yè)主可到門店簽署委托書或上門服務(wù)等其他方式。如果是線下到門店簽署委托書放盤或交齊兩證復(fù)印件，廣州鏈家每個(gè)門店都會(huì)有專門的管理人員進(jìn)行管理，復(fù)印件蓋“聲明僅限盤源推廣”的專用章，并用資料袋封存，只有在交易或者政府查證的情況下才會(huì)出示。整個(gè)交易完成后，將向業(yè)主歸還復(fù)印件。

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