曾在2014年10月-2016年3月份期間，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲18個(gè)月、漲幅達(dá)9成的深圳樓市，在經(jīng)歷“一年兩調(diào)”的雙政策（深六條、深八條）強(qiáng)調(diào)控下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也正逐步回歸理性。
8月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（下稱“深圳規(guī)劃國(guó)土委”）發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月份全市新建商品住宅成交均價(jià)為54446元/平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降4%；成交套數(shù)2023套，環(huán)比下降31.5%，同比下降32.2%；成交面積20.3497萬(wàn)平方米，環(huán)比下降30.4%，同比下降34.1%。據(jù)悉，自去年10月份“深八條”最嚴(yán)限購(gòu)開始，深圳新建商品住宅成交均價(jià)已連續(xù)10個(gè)月下降。二手住宅市場(chǎng)方面，深圳全市成交5809套，環(huán)比下滑8%，成交均價(jià)小幅下滑0.3%至57052元/平方米。
深圳一家房企負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，從公司營(yíng)銷部門調(diào)研的情況看，政策高壓下的深圳樓市價(jià)格還會(huì)持續(xù)走向理性。他告訴記者，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)到明年中期。
調(diào)控組合拳
2014年10月，在住房需求旺盛、信貸寬松等多重因素催生下，深圳房?jī)r(jià)接連趕超上海、北京，領(lǐng)漲全國(guó)。
以深圳龍華為例，其2014年一手房銷售均價(jià)為24613元/平方米，2015年均價(jià)升至32858元/平方米，漲幅達(dá)33%。2016年前5月，龍華一手房均價(jià)47282元/平方米，漲幅達(dá)44%，臨近“五萬(wàn)元”大關(guān)。綜合全市來(lái)看，2016年4月之前，深圳房?jī)r(jià)已持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月的上漲。
中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴時(shí)代周報(bào)記者，供需關(guān)系矛盾突出、人口凈流入量與資本集聚，都是深圳樓市得以持續(xù)上漲的因素構(gòu)成。
為此，深圳政府不得不接連制定限購(gòu)限貸“組合拳”，以抑制樓市因投資投機(jī)需求過(guò)大形成的瘋狂增長(zhǎng)局面。
2016年3月25日，深圳出臺(tái)“深六條”把限購(gòu)社保1年提高至3年，打擊首付貸的形式，抑制深圳過(guò)多的投資性需求。根據(jù)深圳一家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，3月25日前一個(gè)月新房成交量約為7000套，3月25日后一個(gè)月，新房成交量約為2700套，成交量環(huán)比大跌超61.4%。其成交面積也由新政前一個(gè)月72萬(wàn)平方米下滑至29萬(wàn)平方米，成交均價(jià)則由4.77萬(wàn)元/平方米下滑至新政后一個(gè)月后4.48萬(wàn)元/平方米左右。
為進(jìn)一步抑制樓市過(guò)快增長(zhǎng)。2016年10月4日，深圳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，被市場(chǎng)稱為史上最嚴(yán)限購(gòu)“深八條”。
該《措施》指出，深圳戶籍家庭2套房以上禁止購(gòu)房，在深圳連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房，以及對(duì)項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格或周邊二手房?jī)r(jià)格的，將實(shí)行限制手段。
與“3·25”新政相比，后者同時(shí)從需求和供給兩方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行把控，以期遏制開發(fā)商、中介、投資客等“投機(jī)炒房”行為。
近兩年的上行周期，終在“深六條”、“深八條”兩次強(qiáng)力調(diào)控政策下得到抑制。來(lái)自深圳中原研究中心顯示，在低供應(yīng)、有效需求減少以及市場(chǎng)觀望情緒濃厚的綜合影響下，深圳2016年全年新建商品住宅成交面積降至417萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，成交套數(shù)降至4萬(wàn)套，環(huán)比下降39%。2017年上半年深圳全市成交105萬(wàn)平方米，較2016年下半年下滑40%，其銷售均價(jià)則從去年11月的54986元/平方米 微跌至今年6月份的54492元/平方米。
深圳市規(guī)劃國(guó)土委曾在7月發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》提到，2016年，我市先后發(fā)布了“深六條”與“深八條”新政，優(yōu)化了商品住房用地出讓方式和商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善了差別化限購(gòu)政策和信貸政策，加強(qiáng)了價(jià)格管控和市場(chǎng)秩序整頓，有效抑制了投資投機(jī)需求，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了逐步控制。
影響房?jī)r(jià)的一方面是供給，一方面是需求。需求大了，供給跟不上了，價(jià)格就會(huì)上漲。為此，深圳提出一方面要調(diào)控，一方面也要加大供給力度。深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在去年透露，未來(lái)5年，深圳將建設(shè)保障房40萬(wàn)套，供應(yīng)保障房35萬(wàn)套，其中70%為人才房。
搜房控股董事長(zhǎng)莫天全認(rèn)為，自由的市場(chǎng)是看不見(jiàn)的手，可以讓房地產(chǎn)行業(yè)更充分地發(fā)展，而政府的調(diào)控作為看得見(jiàn)的手可以讓房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
深圳中原研究中心表示，深圳房?jī)r(jià)在調(diào)控大環(huán)境下逐步回歸理性，房屋的居住用途也得到進(jìn)一步的強(qiáng)化，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”已在深圳樓市中看到效果。
降杠桿
深圳樓市為何一度領(lǐng)漲全國(guó)，其背后推手又是什么？
在深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫看來(lái)，前所未有的寬信貸是深圳樓價(jià)暴漲的主因。根據(jù)中國(guó)人民銀行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，2014年底全國(guó)住房貸款余額是11.5萬(wàn)億元，深圳以全國(guó)百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。截至2015年12月末，深圳個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40％。2015年全年，深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長(zhǎng)2.1倍。
除使用銀行貸款外，眾籌、P2P、首付貸等高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品的出現(xiàn)，也成為推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的因素之一。
據(jù)新華社報(bào)道，2015年以來(lái)，深圳住房市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購(gòu)房首付款。這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。同時(shí)，還出現(xiàn)了房產(chǎn)眾籌平臺(tái)，投資者最低只需投資1000元，即可參與購(gòu)房，按比例分享收益。
總部位于深圳的一家央企掌門人在一次閉門會(huì)議上指出，深圳最大的特點(diǎn)就是產(chǎn)融結(jié)合，產(chǎn)業(yè)與金融雙輪驅(qū)動(dòng)。“深圳到處是信托、保險(xiǎn)、基金，到處是上市公司。不缺資金，缺項(xiàng)目，基金找不到項(xiàng)目。”宋丁告訴時(shí)代周報(bào)記者，大量資金集聚進(jìn)入深圳，其流向多數(shù)是房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
嚴(yán)控資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不管是開發(fā)貸還是房貸，的確是在抑制房?jī)r(jià)上漲。從供給的角度上講，參與拍地的開發(fā)商越少、開發(fā)貸的資金越少，越不容易把地價(jià)炒高。從需求角度上講，買房的錢少了，價(jià)格也就趨于穩(wěn)定了。
于是，“深六條”提出，將繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房首付款的來(lái)源核查。此前，深圳市市場(chǎng)稽查局還突擊檢查世聯(lián)行及其旗下的世聯(lián)小貸和世聯(lián)集金，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的P2P企業(yè)合時(shí)代，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的中原、鏈家、美聯(lián)等42家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)。
2016年7月25日，深圳召開市委常委會(huì)議，提出要堅(jiān)持防范金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警，全面深入排查整治金融風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，守住不發(fā)生區(qū)域性系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。
為配合深圳樓市調(diào)控與防范金融風(fēng)險(xiǎn)，深圳多家銀行也開始審慎把握對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投放，包括對(duì)開發(fā)商和居民個(gè)人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年7月24日，工行、招行、建行、農(nóng)行、交通銀行及渣打銀行等都已取消首套房貸利率折扣優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，興業(yè)銀行、民生銀行首套房貸款利率則上浮10%。與此同時(shí)，南洋銀行、中信銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行等已暫停房貸業(yè)務(wù)。