二手房交易過程中，由于大量的二手房業(yè)主在出售二手房時，都存在二手房貸款未還清的情況，所以在交易中，必須先辦理贖樓手續(xù)，將《房地產(chǎn)證》從銀行贖出來，才能順利完成整個交易過程。
兩種贖樓方式
二手房的贖樓方式分為：擔保公司保函贖樓和現(xiàn)金贖樓兩種。
擔保公司保函贖樓是指，業(yè)主或購房者向某個銀行借一筆數(shù)額與原貸款余額相當?shù)亩唐诮杩?，擔保公司向短期貸款銀行出具擔保函，等二手樓過戶成功并抵押給新貸款銀行(二手房買房者的貸款銀行)后，由新貸款銀行將買房者的貸款劃給短期貸款銀行用于償還短期貸款。
現(xiàn)金贖樓則手續(xù)比較簡單，就是由二手房出售方業(yè)主自籌資金還給原貸款銀行，一般是擔保公司提供短期貸款或者民間借貸，利息相對于擔保贖樓較高，但是手續(xù)簡易，時間較快。
現(xiàn)金贖樓風險
有些購房者為了省擔保公司贖樓的幾千元手續(xù)費，想自己現(xiàn)金贖樓，并與業(yè)主簽一份協(xié)議?，F(xiàn)金贖樓存在資金風險是顯而易見的，這相當于還沒買房就已經(jīng)先付了款，后續(xù)交易會存在不確定風險。贖樓完畢之后，業(yè)主將對房屋享有完整權(quán)利。
購房者現(xiàn)金贖樓，至少可能面臨以下幾方面的風險：一是如果房價出現(xiàn)上漲，業(yè)主不積極履行合同的風險;二是業(yè)主有債務在身，在已贖樓完畢但未開始交易時，其債權(quán)人有權(quán)向法院申請查封該套房屋，以此為抵押物要求業(yè)主償還債務。到時候房屋被查封，交易無法進行，購房者已支付的贖樓款也將面臨資金風險。
專家支招
通過現(xiàn)金贖樓的購房者，最好能找業(yè)主身邊可信賴的親戚朋友做擔保人，并簽訂相應擔保協(xié)議，表明如果在贖樓過程中發(fā)生意外情況導致無法成交，擔保人需要與業(yè)主一起承擔連帶責任。由于法律未限制擔保人數(shù)量，建議在必要時增加多個擔保人共同擔保。在選擇擔保人時，也要注意審核擔保人的擔保能力，最好選擇擁有深戶、收入、財產(chǎn)等方面比較穩(wěn)定的擔保人。
另外，購房者還需要與業(yè)主補簽一份協(xié)議，內(nèi)文表明如果由于業(yè)主原因?qū)е陆灰谉o法進行，業(yè)主本人需要承擔違約責任，并賠償相應損失。這一協(xié)議無需公證，即具備法律效力，如果中介在場，也可作為見證人在協(xié)議上簽字。
專家建議購房者最好不要墊資贖樓，通過正規(guī)的擔保公司贖樓能最大限度化解上述風險。并且提醒在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理過戶手續(xù)時要辦理加快，因為過戶的幾天時間是被司法機關(guān)查封風險最高的時間段。