首付貸被叫停，贖樓貸火了！其中的風險知多少？
“首付貸”是近期樓市熱詞，通過房產(chǎn)中介、P2P、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費信用貸款等渠道籌集購房首付款的現(xiàn)象并不鮮見。近日，央行、各地金融監(jiān)管機構開始對“首付貸”進行清理整頓，隨著“首付貸”緊急剎車，“贖樓貸”開始大行其道。
首付貸
首付貸，顧名思義，就是擔保公司或金融機構為解決購房者首付款所放的貸款。簡單說來，就是你沒有首付，我也能借給你首付。目前樓市為了去庫存，已經(jīng)將首付降到了20%，如果再申請首付貸，自己實際需要拿出的首付就只占總房款的5%。
聽起來，真是買房者的福音啊。但是仔細一想，連首付款都拿不出的人，又背負銀行房貸壓力，他要拿什么還給替他墊首付的擔保公司或投資者呢？難道就只是他每個月的固定收入與所謂的信用嗎？細思極恐啊。。。
聽起來，真是買房者的福音啊。但是仔細一想，連首付款都拿不出的人，又背負銀行房貸壓力，他要拿什么還給替他墊首付的擔保公司或投資者呢？難道就只是他每個月的固定收入與所謂的信用嗎？細思極恐啊。。。
鎮(zhèn)定一下，咱們先來看看首付貸的產(chǎn)品類型，按資金來源主要分為以下三類型。
一是地產(chǎn)中介的自營平臺，放貸范圍以旗下合作樓盤居多，此類產(chǎn)品由地產(chǎn)中介自營平臺與開發(fā)商合作，由中介、售樓處向客戶推薦。服務模式又分為兩種，一種是中介擁有小額貸款等金融牌照提供金融消費服務；另一種則是中介提供中間服務，尋找合適的金融機構提供金融消費服務。
二是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、小貸公司等發(fā)起的“首付貸”產(chǎn)品，包括信用貸款和抵押貸款。運作方式：購房者向公司申請首付貸，機構再尋找投資人投標，最終三方獲益，其中雙方收益，一方付息。
三是從銀行獲得的個人消費信貸，在經(jīng)過倒手之后最終成為首付款。這與此前從銀行流出的貸款進入股市頗為類似。
“首付貸”的風險
“首付貸”一詞很容易讓人聯(lián)系起前一段時間被緊急叫停的“零首付”。
3月1日，沈陽市政府發(fā)布了22條房產(chǎn)新政，其中第14條規(guī)定：對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學校畢業(yè)生在沈購買商品房的，首付比例實行“零首付”政策。不過這一房產(chǎn)調控措施迅速“見光死”，推出當天就被叫停。
在“零首付”被叫停之際，高杠桿是房價過快上漲的推手之一的說法逐漸興起。2月底，鏈家首先在上海被媒體曝出違規(guī)向客戶房貸，貸款利率竟超銀行四倍。隨后3月2日，新華社報道深圳住房市場上出現(xiàn)了大量“首付貸”產(chǎn)品，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。
在“零首付”被叫停之際，高杠桿是房價過快上漲的推手之一的說法逐漸興起。2月底，鏈家首先在上海被媒體曝出違規(guī)向客戶房貸，貸款利率竟超銀行四倍。隨后3月2日，新華社報道深圳住房市場上出現(xiàn)了大量“首付貸”產(chǎn)品，這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。
由于一線城市的房子總價往往較高，30%的首付也要達到百萬元左右，一些人拿出首付款也較為困難，“首付貸”便成為這些人的首選；而在這輪瘋狂的樓市上漲潮流中，更多人選擇“首付貸”的原因竟是希望在第一時間鎖定交易。這些人并非沒有支付能力，但是往往錢都在股票、基金或房產(chǎn)中。在房價上漲勢頭中，他們往往難以在第一時間湊齊首付，確定交易。而“首付貸”給了這批人從容變現(xiàn)的可能。
“首付貸”的大量涌現(xiàn)，使得那些不具備購房條件的人，貸款買房成為可能。但是，和“零首付”一樣，“首付貸”同樣突破了國家對房貸首付比例的監(jiān)管要求，因為首付是購房者需要強制支付的部分，是商業(yè)銀行用于防范房貸風險的防火墻。貸款人可以在沒有資金或只擁有極少資金的情況下貸款，加大了購房杠桿，反而導致房價過快上漲，也使得金融風險加劇。
由于在房價的瘋狂上漲中，房產(chǎn)的增值部分就使得購房者足以還本付息，甚至還有盈余。使得投資房產(chǎn)成為一種看起來無本萬利的生意，市場中的投機行為被放大了。大量不具備買房資格的人通過這種方式買房，使得大量資金更快流入房地產(chǎn)市場。更為可怕的是，在利益的驅動下，部分投機者的造假欲望和可能被大大提高，甚至中介銀行工作人員也被一起卷入進來，又進一步惡化了市場狀況。
贖樓貸
贖樓是二手房交易中的常見術語，意為付清賣方房產(chǎn)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產(chǎn)證贖出；房產(chǎn)證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請的借款，則被稱之為贖樓貸，這種方法也在客觀上規(guī)避了監(jiān)管部門對于轉按揭的限制。
贖樓貸產(chǎn)品是基于二手房交易業(yè)務的贖樓過橋產(chǎn)品，分為交易類現(xiàn)金贖樓與非交易類現(xiàn)金贖樓。
交易類現(xiàn)金贖樓是指借款人由于房屋的升值或者換房需求，打算出售自己在銀行按揭中的房產(chǎn)，但短時間內(nèi)又無法籌齊資金還清原銀行貸款。借款人需要募集一筆資金贖出房產(chǎn)證，待房屋出售完畢后用收到的房款償還投資者本金及利息。
舉個例子：小編已聯(lián)系好小金轉手自己的房子，買家小金已經(jīng)在按揭銀行辦理好貸款審批并已出具銀行貸款承諾書，但是小編目前還欠建設銀行100萬，于是小編在某理財公司上向投資人借款100萬還清貸款并取出房產(chǎn)證順利完成過戶，獲得放款后歸還投資人本息。
舉個例子：小編已聯(lián)系好小金轉手自己的房子，買家小金已經(jīng)在按揭銀行辦理好貸款審批并已出具銀行貸款承諾書，但是小編目前還欠建設銀行100萬，于是小編在某理財公司上向投資人借款100萬還清貸款并取出房產(chǎn)證順利完成過戶，獲得放款后歸還投資人本息。
非交易類現(xiàn)金贖樓是指借款人將房產(chǎn)抵押給銀行但是尚未還清其原貸款，由于房屋的升值與個人的需求，又想從銀行申請更多的貸款而進行的贖樓。
舉個例子：小編有一套房產(chǎn)，目前在工商銀行按揭中，價值約400萬，尚欠工商銀行100萬?，F(xiàn)小編向平安銀行申請240萬住房抵押貸款，平安銀行已經(jīng)審批通過；于是小編在某理財公司上向投資人借款100萬還清貸款并取出房產(chǎn)證順利完成新銀行的抵押，住房抵押貸款發(fā)放后歸還投資人本息。
舉個例子：小編有一套房產(chǎn)，目前在工商銀行按揭中，價值約400萬，尚欠工商銀行100萬?，F(xiàn)小編向平安銀行申請240萬住房抵押貸款，平安銀行已經(jīng)審批通過；于是小編在某理財公司上向投資人借款100萬還清貸款并取出房產(chǎn)證順利完成新銀行的抵押，住房抵押貸款發(fā)放后歸還投資人本息。
贖樓貸首付貸
由此可見，雖同為房產(chǎn)金融的一種，可是“贖樓貸”與“首付貸”有著天壤之別。
不同點1：交易結構本質不同。贖樓貸一般是基于真實的二手房交易背景產(chǎn)生的借貸金融需求，該產(chǎn)品的本質是一種資金過橋業(yè)務，不會產(chǎn)生派生的金融風險；首付貸是直接借錢給購房者，從而變相的突破了國家的房產(chǎn)首付金融政策，相當于是給樓市加杠桿，在房價劇烈波動時可能會給國家?guī)斫鹑陲L險。
不同點2：還款來源不同。贖樓貸是基于真實的交易背景，業(yè)務還款來源來自于銀行的承諾放款，還款來源安全有保障；首付貸的借款人，連買房首付都無法承擔，再加之每月的月供，還款來源為工資或其他收入，能力相對較弱，很容易造成資金斷裂無法按期還款的情況。
不同點3：對于房價波動的承受能力不同。首付貸里購房者低首付（有的甚至到5%首付）就可以購房甚至投機投資炒房，這個前提是房價必須一直上漲，一旦房價下跌，購房者的資金鏈條很有可能發(fā)生斷裂，風險即刻爆發(fā)。在房價下跌時購房者會覺得購房不值，棄房而去的現(xiàn)象極易發(fā)生，承擔風險的是最終債權人的銀行和購買首付貸產(chǎn)品的投資者。而贖樓業(yè)務過程中擔保機構風控標準相對嚴格，一般贖樓過橋的資金金額不會超過房屋價值的70%，贖樓貸業(yè)務對房價波動的承受彈性較高。
首付貸被叫停，贖樓貸火了！其中的風險知多少？
不同點4：風控的嚴密程度。贖樓貸業(yè)務的風控對于擔保公司與借款人的審核是相當嚴格的，不僅對擔保公司的進行調查評審等，還對借款人進行資料審核。同時放款銀行會對借款人進行審核，通過批準才會出具銀行貸款承諾函或批復函，保障了還款。但是很多平臺對于首付貸借款人資質的審核卻是相當草率的，只要在線填寫聯(lián)系方式，提供身份證、社?？?/a>、半年工資流水等資料，審核后即可放款，放款時間最快僅需1天，這對于擔保公司、投資人等都是一種不負責任的行為。而且大量風險資金涌向樓市，必然會對樓市的穩(wěn)定產(chǎn)生負面影響。
我們作為普通的投資者，在投資時一定要看清楚我們購買的到底是哪一類房產(chǎn)金融資產(chǎn)，千萬不要首付貸和贖樓貸傻傻分不清楚，從源頭上防范風險，保證投資安全。
贖樓貸“變形”
此前銀行開展贖樓貸業(yè)務，通常至少需要進行5個步驟才能完成。由于贖樓貸手續(xù)比較復雜，商業(yè)銀行和客戶對于此項業(yè)務都興致不高。
不過，一些線上、線下的中介平臺對于贖樓貸熱情高漲，尤其是在目前首付貸被叫停的背景下，贖樓貸甚至成為部分中介的“拳頭產(chǎn)品”。與一般銀行業(yè)務規(guī)則不同，在這些中介平臺申請“贖樓貸”的客戶通常不需要提供擔保，提交申請材料后1天至3天內(nèi)就能審核完畢。
在一家線上中介平臺，贖樓貸產(chǎn)品被形容為“利率抄底，零手續(xù)費”，實際月利率為1.5%，其額度最高更是可以達到300萬元。事實上，雖然年化利率達到了18%，但是該中介平臺對于贖樓貸的收費還確實相對便宜。
此外，有記者在暗訪中發(fā)現(xiàn)，贖樓貸雖然號稱比較安全，但是其資金實際用途已經(jīng)發(fā)生了“變形”，部分贖樓的目的并非是為了便于房產(chǎn)交易，而是為了提高估值重新抵押。
“去年下半年以來，一線城市房價快速上漲，部區(qū)域房產(chǎn)的升值幅度在30%以上，房主希望按照新估值向銀行申請抵押貸款，因此急于償還原有的按揭貸款或抵押貸款。”北京一家號稱注冊資金5000萬元的投資擔保公司的業(yè)務人員表示。
“單純從操作流程來看，先解除轉按揭抵押，再重新申請房屋抵押貸款并不違規(guī)，只不過，貸款客戶一方面申請了年化利率高達18%的贖樓貸，另一方面又申請金額和比例較高的房屋抵押貸款，其流動性風險明顯增高，而且過程中借款人很可能擅自改變了抵押貸款的資金用途”，一位股份制銀行的相關人士表示，“如果改變貸款資金用途被銀行查實，銀行肯定會要求客戶提前清償貸款。”
“贖樓貸”基本流程：
1、賣方在專業(yè)權威的贖樓業(yè)務機構申請借款。
2、專業(yè)權威的贖樓業(yè)務機構嚴格審查，確認交易真實性后，將項目推薦給P2P平臺，上標募資。3、P2P平臺將籌得資金轉到借款人手中，借款人向銀行還款并取回房產(chǎn)證。4、房產(chǎn)證進行過戶，房產(chǎn)交易達成。5、借款人收到款后優(yōu)先償還借款。
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