“三舊”改造是廣東省在國土資源部直接指導下，對存量建設用地再開發(fā)利用的一次大膽探索和政策創(chuàng)新。多年來，深圳市堅持“政府引導、市場運作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權益、公眾參與”的原則，打造出多方共贏的城市更新“深圳模式”。

2009年，深圳市在全國首次提出“城市更新”概念，并在全國率先出臺《深圳市城市更新辦法》，成為國內首部關于“城市更新”的政府規(guī)章，至今已陸續(xù)出臺了20余項政策性文件。去年10月，深圳市啟動城市更新領域的“強區(qū)放權”改革，市規(guī)劃國土委、市城市更新局和各區(qū)密切配合，用最快的速度完成了城市更新工作的交接，隨著城市更新領域的“強區(qū)放權”改革的順利進行，深圳城市更新工作全面提速提效。城市更新已經成為拉動深圳經濟增長、拓展存量土地空間、穩(wěn)定房地產市場供應、改善人居環(huán)境提升民生幸福的“生力軍”。

在深圳的“十三五”規(guī)劃中，城市更新同樣被寄予厚望。根據規(guī)劃，“十三五”規(guī)劃期內，全市完成各類更新用地規(guī)模將達到30平方公里；加強創(chuàng)新型產業(yè)空間供給保證工業(yè)用地比重不低于30%；通過城市更新配建不低于13萬套的保障性住房及總規(guī)模超過100萬平方米的創(chuàng)新型產業(yè)用房。

深圳這座城市，因為有了城市更新，所以發(fā)生改變；城市更新，也因為在深圳，才被賦予了更多富有時代性、先進性的內涵。兩者的相互融合、共謀發(fā)展，共同促成了深圳城市的繁榮。

在本屆房博會，中國（深圳）城市更新展再度亮相。本屆城市更新展除了按往年慣例展示深圳城市更新的發(fā)展歷程、政策體系和重點項目外，還對最新的城市更新規(guī)劃、政策和成效進行一一呈現，參觀完這些內容，參觀者不僅能對城市更新基本情況有清晰的掌握，而且會對城市更新“深圳模式”的內涵有深刻的認識。

城市更新是拓展存量土地利用空間的重要方式

城市更新到底對深圳這座城市有怎樣的作用？一些參觀者在走訪城市更新展位時，都會提出這樣的問題。1號展館內，醒目的深圳市城市更新主展位的展板上，一個個數字一一解答著參觀者心中的疑問。

682億！這是2016年城市更新帶動固定資產投資額，這一額度占全年固定資產投資比例達到了65%。近5年來，城市更新帶動固定資產投資額逐年遞增，從2011年的142億躍升至去年的682億，城市更新已經成為拉動經濟穩(wěn)步增長的重要因素。

239公頃！這是2016年城市更新供應建設用地的額度。去年我市供應建設用地總面積為965公頃，城市更新供應用地占比達到25%。在深圳進入存量土地供應為主的階段后，城市更新一直就是土地供應的“大戶”，從2011年至2016年，城市更新連續(xù)5年供應用地面積超過200公頃，5年間，累計供應用地面積約12.34平方公里，這意味著城市更新已經成為深圳拓展存量土地利用空間的重要方式。

297.47萬平方米！這是2016年城市更新供應商品房（不含回遷）的數字，占去年全市房地產市場供應總量43%。另外，2016年審批規(guī)劃落實保障性住房71.79萬平方米。在深圳加大房地產市場供給側結構性改革的過程中，城市更新承擔起供應主力職責，它已經成為商品房和保障性住房供應的重要來源，并有效穩(wěn)定了房地產市場供應。

383萬平方米！這是2016年全市26個拆除重建類產業(yè)升級項目獲批后，未來將提供產業(yè)用房和產業(yè)配套設施的數字。通過城市更新，為新興產業(yè)提供創(chuàng)新型產業(yè)空間，推動舊工業(yè)區(qū)的升級改造，加快了產業(yè)轉型升級，這正是城市更新對產業(yè)升級貢獻的具體體現。

尤其值得一提的是，城市更新在提升城市發(fā)展質量和民生服務水平方面，也起到了關鍵作用。截至2016年底，通過審批的拆除重建設類城市更新單元規(guī)劃落實了保障性住房367.47萬平方米，公共配套設施220.88萬平方米，包含量幼兒園214所、公交首末站133個、社康中心191家、各類中小學103所、醫(yī)院3家。

在此基礎上，市規(guī)劃國土委和城市更新局又確立了2017年的具體目標。今年，深圳城市更新將繼續(xù)完善政策法規(guī)體系，進一步規(guī)范城市更新審批制度；另外，貫徹落實全市城市更新“十三五”規(guī)劃，指導推進各區(qū)城市更新專項規(guī)劃的編制；繼續(xù)開展“城市更新實施”的績效考核工作，并探索建立考核結果運用機制；同時，建立城市更新“全流程審批監(jiān)管系統(tǒng)”。

城市更新“深圳模式”有兩大核心要素

人們在關注城市更新對深圳城市發(fā)展作用同時，也把焦點集中在城市更新“深圳模式”上面，深圳城市更新到底有哪些創(chuàng)新做法？其核心又在哪里？

對此，市城市更新局有關負責人表示，深圳城市更新有其鮮明的特性，深圳地域小，發(fā)展快，因此比國內其他城市更早面臨土地資源緊缺問題，也較早地考慮存量土地開發(fā)利用問題，這樣的現實狀況倒逼深圳需要在土地二次開發(fā)和土地資源的節(jié)約集約利用方面有所創(chuàng)新和突破。經過多年的實踐，深圳形成較為完備的城市更新政策體系，同時，通過加強管理制度的創(chuàng)新，探索出一條適合深圳自身特色的城市更新之路，其核心可歸結為“完備政策體系”和“管理制度創(chuàng)新”兩大要素。

據了解，深圳從2009年出臺首部法規(guī)《深圳市城市更新辦法》至今，一共推出20多部政策和措施，包括核心政策、專項政策和推進措施三種類型，建立了一套符合特區(qū)實際又兼具改革創(chuàng)新特色的政策法規(guī)體系，為深圳城市更新工作高質量有秩序推進提供了強有力的政策保障。

在管理制度創(chuàng)新方面，最受外界關注的當屬深圳城市更新一直堅持走“市場化運作路徑”。一方面，深圳城市更新鼓勵原權利人自行實施、市場主體單獨實施或者二者聯(lián)合實施的方式，另一方面，通過制定優(yōu)惠政策吸引社會資金參與城市更新。尤其值得一提的是，深圳城市更新在堅持市場化運作過程中，充分尊重和保障原業(yè)主、原村民等原權利人的合法權益及改造意愿，達到多方共贏的目標，這成為深圳城市更新的有效經驗之一。

此外，深圳城市更新在創(chuàng)設更新單元制度、創(chuàng)新土地管理政策、形成利益共享格局等方面也都做出了有益的探索。

總體來看，深圳的城市更新模式是在傳統(tǒng)舊城改造的基礎上，強化了“完善城市功能、優(yōu)化產業(yè)結構、處置土地歷史遺留問題，提升用地潛力、促進社會經濟可持續(xù)發(fā)展”等內涵，加快了城市發(fā)展進程。

近幾年來，深圳的城市更新工作屢獲國家及廣東省肯定，目前，城市更新“深圳模式”已經成為國家綜合配套改革試驗區(qū)改革的重要成果，并在全國范圍內推廣，供其他城市借鑒。

典型案例

龍崗區(qū)加快城市更新率先推行“五個統(tǒng)籌”

楊梅崗格水村項目：尊重客家文化打造城市人文名片

龍崗區(qū)楊梅崗格水村，是深圳市和龍崗區(qū)的重點城市更新項目。該項目位于龍崗中心城北側，總拆除用地面積43萬平方米，開發(fā)建設用地面積24.7萬平方米，獨立占地的基礎設施及公共服務設施用地面積18.3萬平方米，土地貢獻率42.49%。改造前，項目以村民自建居住用地為主，基本為鋼材木業(yè)批發(fā)市場，以及部分工業(yè)為主。大部分房屋均在上個世紀80年代末90年代初建成，布局凌亂，建設年代較早，建筑老化，交通不暢，配套設施缺乏，安全隱患突出，環(huán)境雜亂缺乏管理。目前，該項目改造已全面啟動，共分五期建設，未來將打造成總建筑面積約116萬平方米，集住宅、商業(yè)、辦公、酒店、客家文物古建等于一體的大型城市綜合體，全面提升龍崗中心城片區(qū)品質，打造城市人文名片。

談到該項目帶來的啟示，據龍崗區(qū)城市更新局有關負責人介紹，近年來，龍崗區(qū)城市更新局堅持整體統(tǒng)籌、整片開發(fā)原則，率先推行“五個統(tǒng)籌”，通過強化政策統(tǒng)籌、規(guī)劃統(tǒng)籌、空間統(tǒng)籌、開發(fā)時序統(tǒng)籌、利益統(tǒng)籌，破解土地難以為繼困境，推動城市發(fā)展由增量開發(fā)向存量優(yōu)化轉變，全方位保障產業(yè)、城市、社會發(fā)展空間，實現政府、社區(qū)、居民、企業(yè)多方共贏。

項目開發(fā)方負責人王魏對龍崗區(qū)城市更新政策深有體會。他介紹，該項目得以順利推進，一方面得益于政策。深圳市、龍崗區(qū)和市規(guī)劃國土委著力打造的城市更新政策平臺，為項目的開展提供了便捷的通道，尤其是“強區(qū)放權”改革后，城市更新項目審批效率大幅提升，從而加快了城市更新的節(jié)奏。另一方面得益于項目的準確定位，得到了原住民的認可，從而使拆遷工作得以順利進行。該項目涉及原住民1000多戶，世屬客家老圍屋，項目推進過程中，充分尊重歷史文化，整個更新單元里散落的7處各姓宗祠和炮樓，都采取平移和修舊如舊的方式集中恢復在廣場，并延續(xù)原住民祭祖、婚慶、聚會等傳統(tǒng)文化活動，將客家文化的民俗風情、耕讀傳家的精神還原到城市里，展現古情、鄉(xiāng)韻。

• 鹽田區(qū)列入城市更新單元計劃共33個，涉及拆遷用地總面積124.0
• 龍華現列入城市更新項目84個 配建保障房39萬平
• 慶盛工業(yè)區(qū)城市更新單元
• 龍勝工業(yè)區(qū)城市更新單元
• 水尾泰安城市更新單元
• 清湖富多肯城市更新單元
• 大鵬新區(qū)城市更新實施辦法（試行）的通知
• 深圳擬擴大城市更新項目保障房配建地區(qū)范圍
• 關于征求《深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定》修訂意
• 龍華5個城市更新項目公布 擬拆除面積約13.6萬平