隨著行情逐漸火爆，“喝茶費(fèi)”也水漲船高。今年七八月份，普通住宅的“喝茶費(fèi)”漲到10萬(wàn)-20萬(wàn)元，豪宅最高叫價(jià)60萬(wàn)元。

深圳樓市曾經(jīng)的火爆行情滋生了“喝茶費(fèi)”，并逐漸衍生出一條從線上攬單到線下交易的產(chǎn)業(yè)鏈條。其產(chǎn)生的根源在于控制房源，制造“饑餓營(yíng)銷”，迫使急于購(gòu)房的市民繳納幾萬(wàn)元到數(shù)十萬(wàn)元的“喝茶費(fèi)”。

  現(xiàn)象 60萬(wàn)元一杯的“喝茶費(fèi)”

  從某種意義上講，樓市調(diào)控間接減少了某些利益相關(guān)人的收入。

  在2015年、2016年樓市火爆的時(shí)候，“喝茶費(fèi)”在市場(chǎng)中盛行，一般按照住宅的價(jià)格加以區(qū)分，寶安、龍華普通住宅在3萬(wàn)-5萬(wàn)元，南山、羅湖豪宅在8萬(wàn)-10萬(wàn)元。隨著行情逐漸火爆，“喝茶費(fèi)”也水漲船高。今年七八月份，普通住宅的“喝茶費(fèi)”漲到10萬(wàn)-20萬(wàn)元，豪宅最高叫價(jià)60萬(wàn)元。

  市民戴先生有這樣的遭遇。去年年中，南山深圳灣一家豪宅開盤，戴先生看中一套180多平方米的戶型，總價(jià)1400萬(wàn)元。由于認(rèn)籌的人數(shù)過(guò)多，戴先生擔(dān)心買不到自己中意的房源，經(jīng)熟人介紹，稱一家銀行領(lǐng)導(dǎo)可以優(yōu)先選房，甚至可以在現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上再打一個(gè)點(diǎn)的折扣，條件是他要額外付出20萬(wàn)元的“喝茶費(fèi)”。在交出20萬(wàn)元的費(fèi)用后，對(duì)方承諾的事項(xiàng)一一兌現(xiàn)。

  邢小姐遭遇的事發(fā)生在開盤現(xiàn)場(chǎng)。前海一個(gè)剛需盤以均價(jià)5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格開盤。從安居客數(shù)據(jù)看，這個(gè)價(jià)格低于周邊物業(yè)的10%-15%。

  低價(jià)不僅為這個(gè)樓盤積攢了人氣，也繁榮了“喝茶費(fèi)”業(yè)務(wù)。開盤日上午8時(shí)，距離開盤還有一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，邢小姐便遇到了第一位兜售“喝茶費(fèi)”的中介，開價(jià)25萬(wàn)元，并承諾可在總價(jià)中給出2個(gè)點(diǎn)的折扣。進(jìn)入內(nèi)場(chǎng)后，“喝茶費(fèi)”不斷下降，戴小姐終于與中介達(dá)成交易，掏出了5萬(wàn)元的“喝茶費(fèi)”。

  梁先生的“喝茶費(fèi)”堪稱個(gè)案，按照他的說(shuō)法，還“省了”幾十萬(wàn)元。今年初，梁先生擬購(gòu)買前海一個(gè)盤，看好的83平方米市價(jià)520萬(wàn)-550萬(wàn)元。經(jīng)打聽，有開發(fā)商員工愿意拿出員工的內(nèi)部盤交易，條件是在419萬(wàn)元的基礎(chǔ)上加價(jià)80萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià)，以60萬(wàn)元的“喝茶費(fèi)”成交，總價(jià)為479萬(wàn)元，如此算來(lái)，也比市價(jià)便宜40萬(wàn)-70萬(wàn)元，但是更名花費(fèi)了半年之久。

  內(nèi)幕

  已經(jīng)形成一條產(chǎn)業(yè)鏈

  深圳商報(bào)記者采訪了解到，由于“喝茶費(fèi)”動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元，利潤(rùn)豐厚，現(xiàn)在已發(fā)展成為一條線上和線下互通的產(chǎn)業(yè)鏈條。

  最直接的就是中介直接在銷售現(xiàn)場(chǎng)“打街霸”。今年10月初，深圳商報(bào)記者就在一樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)門口看到一位中介高舉廣告牌，上面寫著“某某樓盤，單價(jià)4.5萬(wàn)元，內(nèi)部提前拿房”，等客上門；或者潛入到現(xiàn)場(chǎng)里面，看到有焦急買不到房的客戶，直接過(guò)去洽談。

  因?yàn)檫@種方式過(guò)于直接，成功率并不高，已經(jīng)逐漸少用。

  “我有一個(gè)XXXX樓盤的房號(hào)想轉(zhuǎn)讓……”“誰(shuí)有XXXX樓盤的號(hào)？”幾年前，房信網(wǎng)、58同城、趕集網(wǎng)等網(wǎng)上頻頻出現(xiàn)這樣的帖子。新興的方式是七八個(gè)人在微信組成一個(gè)群，每人分工不同，領(lǐng)頭的稱為“總監(jiān)”，這些人在地產(chǎn)界人脈較廣，與多家開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人很熟，負(fù)責(zé)從開發(fā)商那里拿房源；低端的是業(yè)務(wù)員，通過(guò)微信找有需要的客戶，初步談妥后，直接拉進(jìn)微信群，進(jìn)一步談妥價(jià)格后，由業(yè)務(wù)員帶客戶進(jìn)入賣場(chǎng)，交付“喝茶費(fèi)”后，總監(jiān)帶進(jìn)簽約區(qū)，直至完成整個(gè)交易過(guò)程。

  一般來(lái)說(shuō)，總監(jiān)會(huì)提前獲悉市面上所有樓盤的開盤信息，提前一周左右在群里發(fā)布開盤時(shí)間以及各個(gè)樓盤的“喝茶費(fèi)”價(jià)格，動(dòng)員業(yè)務(wù)員“跑單”，事成之后，按照比例提成。當(dāng)然，“喝茶費(fèi)”中的一部分，還要交給開發(fā)商的有關(guān)人員。

  也有少部分是企業(yè)員工，因?yàn)椴糠制髽I(yè)會(huì)給予內(nèi)部員工購(gòu)房較大的折扣，員工把這些房源拿出來(lái)，加上一定比例的“喝茶費(fèi)”，再賣掉。程序大致是這樣：買家先看戶型圖，選出意向房號(hào)，交幾十萬(wàn)元的手續(xù)費(fèi)到銀行，做個(gè)人聯(lián)名資金凍結(jié)監(jiān)管（聯(lián)名是指買家和公司內(nèi)部的某位工作人員），待房子登記售價(jià)后，再進(jìn)入最終的選房。如果成功，手續(xù)費(fèi)不退、不沖抵房款。

  探因

  控制房源并制造“饑餓營(yíng)銷”

  “喝茶費(fèi)”的興起，大約可以追溯到2005年，深圳樓市進(jìn)入供不應(yīng)求的階段。早在2005年至2007年，深圳房?jī)r(jià)一路上漲，大量炒房客涌入深圳，“茶水費(fèi)”公然現(xiàn)身。在樓市低迷時(shí)，“茶水費(fèi)”又會(huì)悄然消失。2013年以后，隨著樓市火爆 “茶水費(fèi)”又“死灰復(fù)燃”。

  “當(dāng)時(shí)，部分買不到房子的市民通過(guò)賄賂的手段，從開發(fā)商內(nèi)部拿到房源。在樓市火爆、供不應(yīng)求的時(shí)候，‘喝茶費(fèi)’出現(xiàn)較多；在樓市淡季、理性的時(shí)候，則較為少見(jiàn)。”深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺如是說(shuō)。

  樓市火爆的時(shí)候，售樓處總是人滿為患，看個(gè)樣板房還要排隊(duì)。這當(dāng)然與深圳市民自有房率低不無(wú)關(guān)系，但是，更多的時(shí)候是人為制造的“饑餓營(yíng)銷”。

  深圳樓市營(yíng)銷手法取自香港，分批推售曾是市場(chǎng)慣例。開發(fā)商經(jīng)過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研和宣傳，累積了一定的精準(zhǔn)用戶，他們稱之為“蓄客”，繳納一部分定金就能參考搖號(hào)（通常推盤量都小于購(gòu)房者）。深圳商報(bào)記者曾問(wèn)過(guò)很多置業(yè)顧問(wèn)，得到的數(shù)據(jù)大多是：房源量和意向購(gòu)房者的比例大多在1：3。這個(gè)數(shù)據(jù)有沒(méi)有注水不得而知，但開盤量肯定會(huì)依據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)決定。

  為了營(yíng)造熱銷的氣氛，開發(fā)商總是制造供不應(yīng)求的氛圍。比如，認(rèn)籌數(shù)量達(dá)到500個(gè)，樓盤獲批房源800個(gè)，開發(fā)商根據(jù)認(rèn)籌數(shù)，將開盤當(dāng)天推出的盤源限定在450個(gè)左右，如果當(dāng)天確實(shí)火爆，再看情況加推盤源。所以，一個(gè)樓盤開盤動(dòng)輒去化八九成，甚至賣光，都是開發(fā)商玩的“數(shù)字游戲”而已。

  在這種情況下，少數(shù)能夠控制房源的開發(fā)商核心人員，就可以利用自己的權(quán)力，賺取額外的“喝茶費(fèi)”。

  業(yè)內(nèi)說(shuō)法

  “喝茶費(fèi)”去哪兒了？

  一位在深圳樓市交易不下20套房產(chǎn)的資深投資客告訴深圳商報(bào)記者，其實(shí)“喝茶費(fèi)”也要看情況而定，如果和開發(fā)商高層關(guān)系“極鐵”，那么可以不用交“喝茶費(fèi)”直接拿到房源。

  該投資客稱，“喝茶費(fèi)”其實(shí)沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，完全是各個(gè)樓盤操盤手自己根據(jù)情況而定。有的樓盤，不管你出多少錢，就是不給更名。有的樓盤，開發(fā)商、中介、黃牛黨三方聯(lián)手，直接就可以把事情給辦了。

  只要還沒(méi)有在規(guī)土委完成簽約登記備案，“喝茶費(fèi)”就有存在的時(shí)間和空間，當(dāng)然現(xiàn)在更名已經(jīng)較難了，需要多方面的配合。

  如果是10萬(wàn)元的“喝茶費(fèi)”，利益鏈條上是怎么分的呢？該投資客給了兩種說(shuō)法：

  第一種是，這10萬(wàn)元是中介經(jīng)紀(jì)人的標(biāo)價(jià)，原業(yè)主只求盡快出貨，中介經(jīng)紀(jì)人或許可能分成2萬(wàn)至4萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)全部用于配合更名的辦事人。

  第二種是，這10萬(wàn)元里開發(fā)商、辦事人只得2萬(wàn)至4萬(wàn)元，其余由中介經(jīng)紀(jì)人和“黃牛”分了，大致的比例是各自占三分之一。

  專家觀點(diǎn)

  “喝茶費(fèi)”變相推高房?jī)r(jià)

  一般來(lái)看，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元的“喝茶費(fèi)”，占據(jù)整體房?jī)r(jià)的3%-5%，有的占據(jù)一成水平，并且絕大多數(shù)出現(xiàn)在一手盤市場(chǎng)。買家接盤后，這筆高額的成本勢(shì)必要轉(zhuǎn)移到下家，也就是二手房買家身上。如此循環(huán)，在一定程度上推高了房?jī)r(jià)水平。

  “‘喝茶費(fèi)’在房地產(chǎn)熱的時(shí)候成為業(yè)內(nèi)的一項(xiàng)潛規(guī)則，成了置業(yè)者購(gòu)房租房前的一道門檻，若不交，連購(gòu)租資格都沒(méi)有。‘喝茶費(fèi)’人為制造了房屋資源的緊張現(xiàn)象，助長(zhǎng)了行業(yè)歪風(fēng)，必須嚴(yán)打。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，“喝茶費(fèi)”在樓市中長(zhǎng)期存在，一則是供求關(guān)系的惡化所致；二則是權(quán)力人員的“尋租行為”。從整個(gè)交易流程來(lái)看，“喝茶費(fèi)”實(shí)際上都是“羊毛出在羊身上”，推高了整體房?jī)r(jià)水平。

  而高價(jià)的“喝茶費(fèi)”主要是由某些投機(jī)客搶占房源后炒賣樓花推動(dòng)，這些獲取暴利的行為無(wú)疑使已經(jīng)高漲的房?jī)r(jià)雪上加霜。

  深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺建議，政府主管部門在加大監(jiān)管力度的同時(shí)，可以引入第三方平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上開發(fā)商和置業(yè)者之間進(jìn)行公開公平的平等交易，輔以第三方監(jiān)管。

  在廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮看來(lái)，“喝茶費(fèi)”涉及犯罪。他認(rèn)為，買房搖號(hào)是出于對(duì)購(gòu)房者公平選房的考慮，目的是為了實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者的購(gòu)房機(jī)會(huì)均等，但買房“黃牛”的存在導(dǎo)致了部分購(gòu)房者（黃?？蛻簦┩ㄟ^(guò)內(nèi)定的方式取得了優(yōu)先選房的機(jī)會(huì)，破壞了公平性，間接侵犯了其他購(gòu)房者平等選房的權(quán)利。又由于優(yōu)先選房的實(shí)現(xiàn)需要開發(fā)商內(nèi)部人士的配合，“黃牛”收取客戶的費(fèi)用一般都與開發(fā)商內(nèi)部人士分成，由此與開發(fā)商內(nèi)部人士共同涉嫌非國(guó)家工作人員受賄；如果“黃牛”與開發(fā)商沒(méi)有關(guān)系且騙取購(gòu)房者款項(xiàng)則涉嫌欺詐，重者違反《刑法》構(gòu)成詐騙罪。

  相關(guān)新聞

  樓市新政 扼殺“喝茶費(fèi)”生存空間

  “喝茶費(fèi)”最大的尋租空間在于有關(guān)核心人員可以把控房源，肆意調(diào)整銷售數(shù)量。而10月出臺(tái)的“深八條”要求新盤獲批房源一次性推出，將有力扼殺“喝茶費(fèi)”的生存空間。

  “深八條”中的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容是加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格的管理，也包括對(duì)于商務(wù)公寓價(jià)格的管理。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，價(jià)格管理這一塊有相應(yīng)的法律法規(guī)，比如說(shuō)要進(jìn)行價(jià)格備案，嚴(yán)格按照備案價(jià)格來(lái)進(jìn)行銷售，開發(fā)企業(yè)要明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)等。但在實(shí)際過(guò)程中，應(yīng)該說(shuō)一些企業(yè)利用政策在操作方面不完善的地方，頻繁地進(jìn)行提價(jià)，頻繁地進(jìn)行分期加推，實(shí)際上產(chǎn)生了市場(chǎng)供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)上漲的非理性預(yù)期。

  “這種行為‘深八條’進(jìn)行了有針對(duì)性的規(guī)范，一方面?zhèn)浒竷r(jià)格要具體明確，而且要對(duì)備案價(jià)格的調(diào)整嚴(yán)格管理，不能通過(guò)頻繁的調(diào)價(jià)來(lái)炒作樓市。另一方面在商品房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)房銷售備案過(guò)程中也要進(jìn)行價(jià)格管理，防止發(fā)展商通過(guò)分期推售抬高房?jī)r(jià)。” 王鋒稱。

  由于“深八條”對(duì)樓盤的推盤價(jià)格、推盤節(jié)奏進(jìn)行了嚴(yán)格要求，使得“喝茶費(fèi)”沒(méi)有生存土壤。從近期市場(chǎng)表現(xiàn)看，樓盤成交價(jià)格和成交量低迷，新盤房源供應(yīng)較為充足，暫未出現(xiàn)“喝茶費(fèi)”現(xiàn)象。

  鄧志旺表示，要規(guī)避“喝茶費(fèi)”現(xiàn)象，政府部門要加大市場(chǎng)供應(yīng)，使得供求關(guān)系不緊張，“喝茶費(fèi)”自然沒(méi)有生存土壤；同時(shí)也要規(guī)范管理、一次性推出房源、購(gòu)房流程透明化。此外，針對(duì)“喝茶費(fèi)”要予以打擊。

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