隨著行情逐漸火爆，“喝茶費”也水漲船高。今年七八月份，普通住宅的“喝茶費”漲到10萬-20萬元，豪宅最高叫價60萬元。

深圳樓市曾經(jīng)的火爆行情滋生了“喝茶費”，并逐漸衍生出一條從線上攬單到線下交易的產(chǎn)業(yè)鏈條。其產(chǎn)生的根源在于控制房源，制造“饑餓營銷”，迫使急于購房的市民繳納幾萬元到數(shù)十萬元的“喝茶費”。

  現(xiàn)象 60萬元一杯的“喝茶費”

  從某種意義上講，樓市調(diào)控間接減少了某些利益相關(guān)人的收入。

  在2015年、2016年樓市火爆的時候，“喝茶費”在市場中盛行，一般按照住宅的價格加以區(qū)分，寶安、龍華普通住宅在3萬-5萬元，南山、羅湖豪宅在8萬-10萬元。隨著行情逐漸火爆，“喝茶費”也水漲船高。今年七八月份，普通住宅的“喝茶費”漲到10萬-20萬元，豪宅最高叫價60萬元。

  市民戴先生有這樣的遭遇。去年年中，南山深圳灣一家豪宅開盤，戴先生看中一套180多平方米的戶型，總價1400萬元。由于認籌的人數(shù)過多，戴先生擔心買不到自己中意的房源，經(jīng)熟人介紹，稱一家銀行領(lǐng)導(dǎo)可以優(yōu)先選房，甚至可以在現(xiàn)有優(yōu)惠基礎(chǔ)上再打一個點的折扣，條件是他要額外付出20萬元的“喝茶費”。在交出20萬元的費用后，對方承諾的事項一一兌現(xiàn)。

  邢小姐遭遇的事發(fā)生在開盤現(xiàn)場。前海一個剛需盤以均價5萬元/平方米的價格開盤。從安居客數(shù)據(jù)看，這個價格低于周邊物業(yè)的10%-15%。

  低價不僅為這個樓盤積攢了人氣，也繁榮了“喝茶費”業(yè)務(wù)。開盤日上午8時，距離開盤還有一個小時的時間，邢小姐便遇到了第一位兜售“喝茶費”的中介，開價25萬元，并承諾可在總價中給出2個點的折扣。進入內(nèi)場后，“喝茶費”不斷下降，戴小姐終于與中介達成交易，掏出了5萬元的“喝茶費”。

  梁先生的“喝茶費”堪稱個案，按照他的說法，還“省了”幾十萬元。今年初，梁先生擬購買前海一個盤，看好的83平方米市價520萬-550萬元。經(jīng)打聽，有開發(fā)商員工愿意拿出員工的內(nèi)部盤交易，條件是在419萬元的基礎(chǔ)上加價80萬元。經(jīng)過討價還價，以60萬元的“喝茶費”成交，總價為479萬元，如此算來，也比市價便宜40萬-70萬元，但是更名花費了半年之久。

  內(nèi)幕

  已經(jīng)形成一條產(chǎn)業(yè)鏈

  深圳商報記者采訪了解到，由于“喝茶費”動輒數(shù)十萬元，利潤豐厚，現(xiàn)在已發(fā)展成為一條線上和線下互通的產(chǎn)業(yè)鏈條。

  最直接的就是中介直接在銷售現(xiàn)場“打街霸”。今年10月初，深圳商報記者就在一樓盤開盤現(xiàn)場門口看到一位中介高舉廣告牌，上面寫著“某某樓盤，單價4.5萬元，內(nèi)部提前拿房”，等客上門；或者潛入到現(xiàn)場里面，看到有焦急買不到房的客戶，直接過去洽談。

  因為這種方式過于直接，成功率并不高，已經(jīng)逐漸少用。

  “我有一個XXXX樓盤的房號想轉(zhuǎn)讓……”“誰有XXXX樓盤的號？”幾年前，房信網(wǎng)、58同城、趕集網(wǎng)等網(wǎng)上頻頻出現(xiàn)這樣的帖子。新興的方式是七八個人在微信組成一個群，每人分工不同，領(lǐng)頭的稱為“總監(jiān)”，這些人在地產(chǎn)界人脈較廣，與多家開發(fā)商相關(guān)負責人很熟，負責從開發(fā)商那里拿房源；低端的是業(yè)務(wù)員，通過微信找有需要的客戶，初步談妥后，直接拉進微信群，進一步談妥價格后，由業(yè)務(wù)員帶客戶進入賣場，交付“喝茶費”后，總監(jiān)帶進簽約區(qū)，直至完成整個交易過程。

  一般來說，總監(jiān)會提前獲悉市面上所有樓盤的開盤信息，提前一周左右在群里發(fā)布開盤時間以及各個樓盤的“喝茶費”價格，動員業(yè)務(wù)員“跑單”，事成之后，按照比例提成。當然，“喝茶費”中的一部分，還要交給開發(fā)商的有關(guān)人員。

  也有少部分是企業(yè)員工，因為部分企業(yè)會給予內(nèi)部員工購房較大的折扣，員工把這些房源拿出來，加上一定比例的“喝茶費”，再賣掉。程序大致是這樣：買家先看戶型圖，選出意向房號，交幾十萬元的手續(xù)費到銀行，做個人聯(lián)名資金凍結(jié)監(jiān)管（聯(lián)名是指買家和公司內(nèi)部的某位工作人員），待房子登記售價后，再進入最終的選房。如果成功，手續(xù)費不退、不沖抵房款。

  探因

  控制房源并制造“饑餓營銷”

  “喝茶費”的興起，大約可以追溯到2005年，深圳樓市進入供不應(yīng)求的階段。早在2005年至2007年，深圳房價一路上漲，大量炒房客涌入深圳，“茶水費”公然現(xiàn)身。在樓市低迷時，“茶水費”又會悄然消失。2013年以后，隨著樓市火爆 “茶水費”又“死灰復(fù)燃”。

  “當時，部分買不到房子的市民通過賄賂的手段，從開發(fā)商內(nèi)部拿到房源。在樓市火爆、供不應(yīng)求的時候，‘喝茶費’出現(xiàn)較多；在樓市淡季、理性的時候，則較為少見。”深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺如是說。

  樓市火爆的時候，售樓處總是人滿為患，看個樣板房還要排隊。這當然與深圳市民自有房率低不無關(guān)系，但是，更多的時候是人為制造的“饑餓營銷”。

  深圳樓市營銷手法取自香港，分批推售曾是市場慣例。開發(fā)商經(jīng)過前期市場調(diào)研和宣傳，累積了一定的精準用戶，他們稱之為“蓄客”，繳納一部分定金就能參考搖號（通常推盤量都小于購房者）。深圳商報記者曾問過很多置業(yè)顧問，得到的數(shù)據(jù)大多是：房源量和意向購房者的比例大多在1：3。這個數(shù)據(jù)有沒有注水不得而知，但開盤量肯定會依據(jù)這個數(shù)據(jù)來決定。

  為了營造熱銷的氣氛，開發(fā)商總是制造供不應(yīng)求的氛圍。比如，認籌數(shù)量達到500個，樓盤獲批房源800個，開發(fā)商根據(jù)認籌數(shù)，將開盤當天推出的盤源限定在450個左右，如果當天確實火爆，再看情況加推盤源。所以，一個樓盤開盤動輒去化八九成，甚至賣光，都是開發(fā)商玩的“數(shù)字游戲”而已。

  在這種情況下，少數(shù)能夠控制房源的開發(fā)商核心人員，就可以利用自己的權(quán)力，賺取額外的“喝茶費”。

  業(yè)內(nèi)說法

  “喝茶費”去哪兒了？

  一位在深圳樓市交易不下20套房產(chǎn)的資深投資客告訴深圳商報記者，其實“喝茶費”也要看情況而定，如果和開發(fā)商高層關(guān)系“極鐵”，那么可以不用交“喝茶費”直接拿到房源。

  該投資客稱，“喝茶費”其實沒有固定的標準，完全是各個樓盤操盤手自己根據(jù)情況而定。有的樓盤，不管你出多少錢，就是不給更名。有的樓盤，開發(fā)商、中介、黃牛黨三方聯(lián)手，直接就可以把事情給辦了。

  只要還沒有在規(guī)土委完成簽約登記備案，“喝茶費”就有存在的時間和空間，當然現(xiàn)在更名已經(jīng)較難了，需要多方面的配合。

  如果是10萬元的“喝茶費”，利益鏈條上是怎么分的呢？該投資客給了兩種說法：

  第一種是，這10萬元是中介經(jīng)紀人的標價，原業(yè)主只求盡快出貨，中介經(jīng)紀人或許可能分成2萬至4萬元，剩余款項全部用于配合更名的辦事人。

  第二種是，這10萬元里開發(fā)商、辦事人只得2萬至4萬元，其余由中介經(jīng)紀人和“黃牛”分了，大致的比例是各自占三分之一。

  專家觀點

  “喝茶費”變相推高房價

  一般來看，動輒數(shù)十萬元的“喝茶費”，占據(jù)整體房價的3%-5%，有的占據(jù)一成水平，并且絕大多數(shù)出現(xiàn)在一手盤市場。買家接盤后，這筆高額的成本勢必要轉(zhuǎn)移到下家，也就是二手房買家身上。如此循環(huán)，在一定程度上推高了房價水平。

  “‘喝茶費’在房地產(chǎn)熱的時候成為業(yè)內(nèi)的一項潛規(guī)則，成了置業(yè)者購房租房前的一道門檻，若不交，連購租資格都沒有。‘喝茶費’人為制造了房屋資源的緊張現(xiàn)象，助長了行業(yè)歪風，必須嚴打。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，“喝茶費”在樓市中長期存在，一則是供求關(guān)系的惡化所致；二則是權(quán)力人員的“尋租行為”。從整個交易流程來看，“喝茶費”實際上都是“羊毛出在羊身上”，推高了整體房價水平。

  而高價的“喝茶費”主要是由某些投機客搶占房源后炒賣樓花推動，這些獲取暴利的行為無疑使已經(jīng)高漲的房價雪上加霜。

  深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺建議，政府主管部門在加大監(jiān)管力度的同時，可以引入第三方平臺，在這個平臺上開發(fā)商和置業(yè)者之間進行公開公平的平等交易，輔以第三方監(jiān)管。

  在廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮看來，“喝茶費”涉及犯罪。他認為，買房搖號是出于對購房者公平選房的考慮，目的是為了實現(xiàn)購房者的購房機會均等，但買房“黃牛”的存在導(dǎo)致了部分購房者（黃?？蛻簦┩ㄟ^內(nèi)定的方式取得了優(yōu)先選房的機會，破壞了公平性，間接侵犯了其他購房者平等選房的權(quán)利。又由于優(yōu)先選房的實現(xiàn)需要開發(fā)商內(nèi)部人士的配合，“黃牛”收取客戶的費用一般都與開發(fā)商內(nèi)部人士分成，由此與開發(fā)商內(nèi)部人士共同涉嫌非國家工作人員受賄；如果“黃牛”與開發(fā)商沒有關(guān)系且騙取購房者款項則涉嫌欺詐，重者違反《刑法》構(gòu)成詐騙罪。

  相關(guān)新聞

  樓市新政 扼殺“喝茶費”生存空間

  “喝茶費”最大的尋租空間在于有關(guān)核心人員可以把控房源，肆意調(diào)整銷售數(shù)量。而10月出臺的“深八條”要求新盤獲批房源一次性推出，將有力扼殺“喝茶費”的生存空間。

  “深八條”中的一個重點內(nèi)容是加強商品房銷售價格的管理，也包括對于商務(wù)公寓價格的管理。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，價格管理這一塊有相應(yīng)的法律法規(guī)，比如說要進行價格備案，嚴格按照備案價格來進行銷售，開發(fā)企業(yè)要明碼標價、一房一價等。但在實際過程中，應(yīng)該說一些企業(yè)利用政策在操作方面不完善的地方，頻繁地進行提價，頻繁地進行分期加推，實際上產(chǎn)生了市場供求關(guān)系緊張、房價上漲的非理性預(yù)期。

  “這種行為‘深八條’進行了有針對性的規(guī)范，一方面?zhèn)浒竷r格要具體明確，而且要對備案價格的調(diào)整嚴格管理，不能通過頻繁的調(diào)價來炒作樓市。另一方面在商品房和商務(wù)公寓的批準預(yù)售和現(xiàn)房銷售備案過程中也要進行價格管理，防止發(fā)展商通過分期推售抬高房價。” 王鋒稱。

  由于“深八條”對樓盤的推盤價格、推盤節(jié)奏進行了嚴格要求，使得“喝茶費”沒有生存土壤。從近期市場表現(xiàn)看，樓盤成交價格和成交量低迷，新盤房源供應(yīng)較為充足，暫未出現(xiàn)“喝茶費”現(xiàn)象。

  鄧志旺表示，要規(guī)避“喝茶費”現(xiàn)象，政府部門要加大市場供應(yīng)，使得供求關(guān)系不緊張，“喝茶費”自然沒有生存土壤；同時也要規(guī)范管理、一次性推出房源、購房流程透明化。此外，針對“喝茶費”要予以打擊。

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