當(dāng)前，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論非常熱烈。雖也有很多反對(duì)意見(jiàn)，但房產(chǎn)稅的推出似乎已無(wú)可避免。不過(guò)，在這些討論中，甚至在反對(duì)聲音中，有一個(gè)問(wèn)題并沒(méi)有得到足夠考慮，那就是：什么樣的房產(chǎn)稅才合理？

當(dāng)前房產(chǎn)稅方案的不合理之處

目前在重慶和上海兩市分別試行的房產(chǎn)稅方案，受到諸多質(zhì)疑。從合理性來(lái)衡量，兩市都將房產(chǎn)稅方案的合理性建立在平抑房?jī)r(jià)的臨時(shí)需要上。許多評(píng)論人士已注意到，這樣的合理性是難以成立的。

其實(shí)，這兩個(gè)方案對(duì)應(yīng)的實(shí)際征稅范圍很小，在平抑房?jī)r(jià)方面發(fā)揮的作用幾近于無(wú)。事實(shí)上，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，用稅收措施平抑市場(chǎng)價(jià)格從來(lái)就很難成功。同時(shí)，更為重要的是，稅收是對(duì)納稅人財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種“剝奪”，是應(yīng)予嚴(yán)肅考慮的大事，臨時(shí)需要不能構(gòu)成其合理性的長(zhǎng)期基礎(chǔ)。

上海和重慶兩個(gè)方案遭遇到的合理性難題，其他處于設(shè)計(jì)過(guò)程中的房產(chǎn)稅方案也或多或少地存在。有一些方案部分解決了上述合理性的問(wèn)題，比如說(shuō)將合理性建立在滿足地方政府公共服務(wù)的長(zhǎng)期財(cái)力需求上，或者將合理性建立在以房產(chǎn)價(jià)值作為分配稅收負(fù)擔(dān)的工具上。但是，繳納了土地出讓金的房產(chǎn)為何要繳納房產(chǎn)稅這一問(wèn)題，并未得到解決。

筆者并不反對(duì)房產(chǎn)稅這一稅種本身，但堅(jiān)決主張只有解決了房產(chǎn)稅的合理性之后，才能予以征收。中國(guó)未來(lái)的稅收制度建設(shè)，再也不能像過(guò)去的稅收方案那樣依靠含糊性來(lái)取得可行性了。

怎樣的房產(chǎn)稅才合理？

房產(chǎn)稅合理性的一個(gè)方面，已被相關(guān)論者反復(fù)強(qiáng)調(diào)。那就是，它是為基層政府公共服務(wù)提供資金支持的稅收。因此，要取得這種合理性，房產(chǎn)稅征收從一開(kāi)始就應(yīng)限定其使用范圍為教育、福利等公共服務(wù)。顯然，“服務(wù)”是否公共，應(yīng)取決于民意而不是長(zhǎng)官意志，而這需要一定的決策程序。同時(shí)，房產(chǎn)稅另一方面的合理性，也被人注意到——那就是以房產(chǎn)價(jià)值作為分配稅收負(fù)擔(dān)的工具，從而達(dá)到調(diào)節(jié)貧富差距的目的。

不過(guò)，要讓房產(chǎn)稅取得合理性，更為重要的是要用它來(lái)代替現(xiàn)行的土地出讓金制度。

許多人注意到土地出讓金制度的不合理，即它把地方政府變成了逐利的經(jīng)濟(jì)人，扭曲了政府的行為，同時(shí)又因?yàn)檎碾p面壟斷行為（既是土地收購(gòu)儲(chǔ)備的唯一購(gòu)買(mǎi)者，又是土地使用權(quán)的唯一出售者），而破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性。但問(wèn)題在于，土地出讓金制度不能簡(jiǎn)單地廢除。如果簡(jiǎn)單地將其廢除，那么含有土地出讓金的舊房產(chǎn)與不含土地出讓金的新房產(chǎn)相比，價(jià)差太大，這會(huì)毀掉整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，要廢除土地出讓金制度，就需要想方設(shè)法給這種狀況解套。

要為土地出讓金制度解套，遵循的思路仍是上述房產(chǎn)稅模式，即以征收擁擠費(fèi)為依據(jù)，“普遍征收、等額退還”。就是說(shuō)，政府仍可對(duì)所有新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)征收土地出讓金，但應(yīng)對(duì)本市市民（可擴(kuò)大至居民）在其新購(gòu)住房時(shí)，按設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)地段（比如上海的中環(huán)）、標(biāo)準(zhǔn)面積（比如說(shuō)人均30平方米）和標(biāo)準(zhǔn)容積率計(jì)算，將其所對(duì)應(yīng)的土地出讓金退還，只就他超標(biāo)準(zhǔn)居住面積征收土地出讓金。

這樣，事實(shí)上所有的市民（居民）都將免費(fèi)獲得標(biāo)準(zhǔn)定額的土地使用權(quán)，真正實(shí)現(xiàn)全體民眾對(duì)土地的所有權(quán)。只有富裕階層因其多使用土地資源而繳納“擁擠費(fèi)”，其繳納的土地出讓金，法理依據(jù)是擁擠費(fèi)而非“使用權(quán)”。

 
這樣的做法，可以給普遍征收房產(chǎn)稅后廢除土地出讓金制度解套，不會(huì)人為造成對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的干擾（按人頭退還土地出讓金，只有收入效應(yīng)，不會(huì)影響房?jī)r(jià)）。當(dāng)然，這一方案最大的問(wèn)題是，將造成新購(gòu)房者和原購(gòu)房者之間的不公平。筆者想到的緩解方案是，對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的市民，可以采取同樣的辦法退還其標(biāo)準(zhǔn)定額范圍內(nèi)的土地出讓金。限于政府財(cái)力，這可能需要分期分批地進(jìn)行?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)地方政府新收取的土地出讓金，將不構(gòu)成政府的收入，而成為退還定額內(nèi)土地出讓金的基金。

筆者認(rèn)為上述以超標(biāo)準(zhǔn)使用費(fèi)為依據(jù)設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅方案與土地出讓金改革方案，將成為利國(guó)、利民、利地方政府的措施。這樣的房產(chǎn)稅，不但合理，還擔(dān)負(fù)起一定的社會(huì)保障功能，并能為未來(lái)土地出讓金制度改革奠定基礎(chǔ)。

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