所謂水漲船高，水落石出。

　　曾經(jīng)堅(jiān)挺的樓市風(fēng)向標(biāo)——深圳，已經(jīng)劃上房?jī)r(jià)瘋漲的休止符。在月度成交量創(chuàng)下5年半以來的新低后，有消息爆出某樓盤在兩年內(nèi)降價(jià)6000元/㎡。

　　愛恨房地產(chǎn)。此前，在這一個(gè)多月內(nèi)，全國(guó)至少有37座城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，為過熱的樓市踩下“剎車”。那么，房?jī)r(jià)還會(huì)再降嗎？樓市調(diào)控是否還有狠招？處于多方利益博弈下的房地產(chǎn)業(yè)，未來走勢(shì)牽動(dòng)各方神經(jīng)。

　　一、跌聲一片！深圳有樓盤降了6000元/㎡

　　作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，最近的日子并不好過。自去年第四季度啟動(dòng)“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策后，樓市開始變得冷清，進(jìn)入2017年后仍未有復(fù)蘇跡象。在房地產(chǎn)去投資屬性的同時(shí)，它成了過街老鼠。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，兩年前，陳先生以約4.6萬/㎡的價(jià)格買下龍崗布吉商圈的花語(yǔ)馨一期樓盤。本想脫手賺取差價(jià)，但他發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在該樓盤二期項(xiàng)目的新房?jī)r(jià)格只要約4萬/㎡，也就是說，別說賺錢，在還了兩年房貸后，該房子每平方米降了6000元。

　　這并非個(gè)例。3月29日，新開盤的坪山區(qū)奧園翡翠東灣項(xiàng)目均價(jià)約為2.9萬/㎡。客服人員稱，現(xiàn)在買房價(jià)格已比去年前三季度優(yōu)惠許多，該樓盤單價(jià)最低可至2.6萬-2.7萬/㎡，甚至還能爭(zhēng)取到更多優(yōu)惠。

　　Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創(chuàng)下2011年9月有數(shù)據(jù)以來的新低。此外，深圳房?jī)r(jià)也在下降，從去年10月開始，價(jià)格環(huán)比指數(shù)已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)5個(gè)月。

深圳商品房月度成交套數(shù)

深圳新建住宅價(jià)格環(huán)比

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，深圳這一輪調(diào)整周期將持續(xù)到2018年，2017年深圳市一二手樓的成交量合計(jì)將下跌10%，且主要集中在二手房。以6萬/㎡的均價(jià)作為基點(diǎn)的話，價(jià)格將下跌16%，跌至5萬多/㎡。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)：目前來看，深圳只是房?jī)r(jià)下跌的第一槍！這次，樓市的拐點(diǎn)是真的到了。目前地方住建部門普遍采用限制高價(jià)樓盤入市、控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏等“限價(jià)”手段以縮減成交量，保證新房?jī)r(jià)格“環(huán)比不增長(zhǎng)”，相信這輪瘋漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)結(jié)束。

　　從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的上海、廣州、深圳、南京、蘇州、廈門、武漢、成都、南昌等13個(gè)重點(diǎn)城市新開盤定價(jià)來看，2017年開年后，29.5%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格與上次開盤持平，18.8%的項(xiàng)目較上次開盤下跌。而在漲價(jià)盤中，新房?jī)r(jià)格僅平均上漲0.6%。

　　此外，多個(gè)城市低價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較周邊同類樓盤價(jià)格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州剛需項(xiàng)目“余之城”在3月14日加推，價(jià)格較上次開盤均價(jià)下跌超過一成。在上海，高端住宅項(xiàng)目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價(jià)超過8萬元/㎡的樓盤均因報(bào)價(jià)過高拿不到預(yù)售證。一位開發(fā)商稱，為了拿到預(yù)售證,不少改善型住宅項(xiàng)目的審批價(jià)格相較預(yù)期報(bào)價(jià)打了8折。

　　深圳、上海、杭州已然有些撐不住了，那么別的城市呢？

　　二、土地供給側(cè)發(fā)力

　　說到中國(guó)房?jī)r(jià)漲得一騎絕塵，主要是兩方面力量的推動(dòng)。一方面是土地供應(yīng)量少，房地產(chǎn)屬于稀缺資源；另一方面，市場(chǎng)上流動(dòng)的錢太多，錢一多，資產(chǎn)價(jià)格自然水漲船高。

　　3月以來，全國(guó)樓市不僅出臺(tái)一系列“史上最嚴(yán)”的需求側(cè)“限”字訣政策，如今，土地供給端也在逐漸發(fā)力。

　　4月6日，住建部和國(guó)土資源部發(fā)布了調(diào)控房?jī)r(jià)的聯(lián)合聲明。業(yè)內(nèi)稱，這是一份語(yǔ)氣最嚴(yán)厲、力度最大、含金量最高的樓市調(diào)控文件，可謂一字千金，字字珠璣！

　　主要內(nèi)容有：

　　1、凡是庫(kù)存6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加土地供應(yīng)，還必須加快供地的節(jié)奏；6-12個(gè)月的，必須增加供地；18-36個(gè)月的，減少供地；36個(gè)月以上的，直接停止供地。

　　2、不管是區(qū)域性總價(jià)，還是土地單價(jià)，或是樓面價(jià)，一律不得出現(xiàn)新高，屬于嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

　　3、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，建房不僅要開啟快速審批通道，對(duì)拖延上市，捂盤一定要嚴(yán)處。

　　4、地級(jí)以上城市，包括百萬人口以上的縣，在2017年6月前，一定要向社會(huì)公布3年土地供應(yīng)計(jì)劃和5年供應(yīng)計(jì)劃。并且實(shí)施情況每半年就要向中央?yún)R報(bào)，數(shù)據(jù)弄虛作假，一律嚴(yán)辦。

　　5、保障房方面，將扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，2017年要確保完成600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。

　　6、對(duì)工作不力，未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，將對(duì)有關(guān)地方主管部門和責(zé)任人約談問責(zé)。

　　業(yè)內(nèi)稱，從去年以來，“房子是用來住的，不是用來炒的”，一直被提及，可這次，高層可不僅只是說說而已，而是掌掌生風(fēng)、招招見血，有目標(biāo)、有措施、有問責(zé)。

　　業(yè)內(nèi)一直有個(gè)說法，過去，在各大熱點(diǎn)城市中，地王屢禁不絕，很大程度上，得歸諸于部分地方政府的“饑餓營(yíng)銷術(shù)”，也就是說，為了讓自己的日子過得寬裕點(diǎn)，地方政府經(jīng)常刻意減少土地供應(yīng)，好將自己手里的一某三分地賣貴點(diǎn)。

　　這個(gè)說法有數(shù)據(jù)支撐。今年1-3月，全國(guó)300個(gè)城市的土地成交面積同比減少了3%，但土地出讓金卻同比增加了51%，成交樓面均價(jià)同比上漲了55%。

　　而住建部和國(guó)土資源部此次出臺(tái)的這份文件，最管用和最要害的一招，就是中央將地方政府調(diào)節(jié)地價(jià)的權(quán)利直接沒收了！中央明確規(guī)定，地方政府必須顯著加大供應(yīng)，不僅量要增加，而且不能像擠牙膏一樣吞吞吐吐，必須加快節(jié)奏！土地供應(yīng)多了，自然就不那么金貴了，地價(jià)隨之也將下降，然后傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，也會(huì)下跌。

　　緊接著，北京第一時(shí)間做出表率！

　　4月7日，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》同時(shí)發(fā)布，明確未來五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。

　　同時(shí)，2017年北京的住宅供地計(jì)劃也相應(yīng)調(diào)增，比原先的計(jì)劃接近翻一番，達(dá)到1200公頃，以保障30萬套住房建設(shè)需求。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，北京這幾年的供地計(jì)劃完成率持續(xù)走低，此番年均1200公頃的供地計(jì)劃能否落實(shí)，還是個(gè)未知數(shù)。

　　根據(jù)北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，2012年-2016年，北京商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量分別為850公頃、850公頃、1000公頃、750公頃、850公頃。數(shù)據(jù)顯示，2012年-2016年，北京商品住宅用地的實(shí)際供應(yīng)量分別約為472公頃（完成55.5%）、978公頃（完成115%）、517公頃（完成51.7%）、382公頃（完成50.9%）、103公頃（完成12.1%）。

　　雖然多方對(duì)北京供地完成率表示質(zhì)疑，但無論如何，大哥已經(jīng)率先表態(tài)，格式現(xiàn)成的，其它的大家看著辦！

　　三、貨幣端壓縮

　　說完土地供應(yīng)端，再來說說市場(chǎng)上流動(dòng)的錢。

　　4月7日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的指導(dǎo)意見》，《指導(dǎo)意見》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要牢牢把握住房的居住屬性，分類調(diào)控、因城施策，落實(shí)差別化住房信貸政策。嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)厲打擊“首付貸”等行為，切實(shí)抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫。

　　值得注意的是，此前，央行行長(zhǎng)周小川在海南博鰲的演講上，可謂一字千金，他釋放信號(hào)稱：貨幣政策寬松已到達(dá)周期的尾部！

　　此外，央行官員在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》也透露了重要信息，披露了高層指示：要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放在更加重要的位置，堅(jiān)決管制貨幣總量，摸清風(fēng)險(xiǎn)隱患，著力防控資產(chǎn)泡沫。

　　“堅(jiān)決管制貨幣總量”這話，說得真是擲地有聲！從過去幾個(gè)月的廣義貨幣M2同比增速，可以看出，央行的確在踩剎車了。

　　另外，到上周五為止，央行連續(xù)第10天暫停公開市場(chǎng)操作。

　　中信明明研報(bào)此前點(diǎn)評(píng)央行公開市場(chǎng)操作稱，從貨幣政策短期操作來看，自上月24日以來，央行已經(jīng)連續(xù)暫停公開市場(chǎng)操作。這一方面是由于財(cái)政支出釋放流動(dòng)性使得銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性基本充裕，另一方面在去杠桿的背景下央行無意向市場(chǎng)釋放更多流動(dòng)性。

　　而從全球來看，美聯(lián)儲(chǔ)明確表態(tài)，將在今年晚些時(shí)候啟動(dòng)縮表！縮表這事，也是美聯(lián)儲(chǔ)除加息外的另外一個(gè)核武器一般的大招，這意味著美元進(jìn)入雙重緊縮狀態(tài)。

　　美聯(lián)儲(chǔ)加息+縮表，也將成為倒逼中國(guó)貨幣政策轉(zhuǎn)向的一大動(dòng)力。全世界都在加息，中國(guó)不可能獨(dú)善其身。雖然中國(guó)不會(huì)貿(mào)然加息，但貨幣政策逐漸收緊，相信已經(jīng)是既定的方針。

　　可以預(yù)見，一旦央行的銀根收緊了，市場(chǎng)上錢就少了，而漂浮在河流之上的各類資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)的價(jià)格，或許也將隨之下降。

　　四、調(diào)控加碼下三四線樓市隱憂：杠桿率大幅提升

　　房?jī)r(jià)到底有多瘋？我們?cè)賮砜纯凑{(diào)控加碼的城市。

　　如果說“雄安三縣”限購(gòu)屬于政策利好下的個(gè)案，那么句容、滄州、鎮(zhèn)江、莆田、東莞、天水、常州等城市的調(diào)控加碼，甚至連國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣緊急對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制，則顯得出人意料。

　　熱點(diǎn)區(qū)域周邊的三四線城市加碼，被認(rèn)為是此輪調(diào)控的重要特征。其不僅與一二線城市同步，布點(diǎn)也十分密集：3月19日，保定；3月20日，句容；3月21日，東莞、嘉興、廊坊；3月22日，滄州；3月24日，佛山、鎮(zhèn)江；3月25日，莆田；3月26日，中山；3月28日，常州、麗水；3月29日，東莞、南通、湛江；3月30日，閩侯……

　　與此同時(shí)，中西部的太原、長(zhǎng)沙、成都、貴陽(yáng)、天水，以及東北的長(zhǎng)春，也都加入了此輪調(diào)控。

　　這種調(diào)控動(dòng)向與樓市資金的流動(dòng)方向十分吻合。按照上海易居研究院的觀點(diǎn)，在熱點(diǎn)一二線城市加強(qiáng)調(diào)控之后，樓市資金發(fā)生兩個(gè)主要變化，一是從核心區(qū)域（環(huán)京、長(zhǎng)三角、珠三角為主）流向周邊；二是從東部流向中西部。

　　這些流動(dòng)的資金中，自然有剛需等合理成分，但從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，投資客的比重亦不能忽視。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，事實(shí)上，今年一季度，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)相當(dāng)可觀，很多三四線城市的銷售增速遠(yuǎn)高于25%。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯提高，同比名義增長(zhǎng)8.9%，迎12個(gè)月來新高，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)6.2%。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，對(duì)于此輪三四線城市的繁榮，興業(yè)證券房地產(chǎn)首席分析師閻常銘稱，大周期沒有變，三四線中期繁榮確定，但之后將是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)的總市值接近三百萬億，而居民儲(chǔ)蓄是五十萬億左右，儲(chǔ)蓄并非正態(tài)分布。閻常銘指出，杠桿在三四線城市的作用非常重要。據(jù)其透露，一二月份全國(guó)新房銷售額在10800億左右，一二月份居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)10080億左右（杠桿端沒有考慮公積金，成交端沒有考慮二手房）。

　　縱向比較可發(fā)現(xiàn)，過去幾年杠桿率在50%-70%，今年到了80%。也就是說，今年杠桿用得非常多。今年一二線城市成交面積同比增長(zhǎng)了25%，但是統(tǒng)計(jì)的三十個(gè)核心城市成交面積負(fù)增長(zhǎng)4%，所以杠桿跑到哪里去了？到三四線城市去了。

　　閻常銘同時(shí)指出，當(dāng)前國(guó)內(nèi)三四線城市的繁榮是逆市場(chǎng)化的表現(xiàn)。“三四線如果不去庫(kù)存，房地產(chǎn)價(jià)格沒有止跌的話，后果非常嚴(yán)重。”

　　五、調(diào)控還有兩大狠招沒出？

　　據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，自2016年至今，共有37座城市出臺(tái)調(diào)控政策，其中11個(gè)城市出臺(tái)1輪調(diào)控政策，12個(gè)城市出臺(tái)兩輪政策，14個(gè)城市出臺(tái)3輪以上政策。且已有36個(gè)城市上調(diào)二套房首付比例，此次出臺(tái)新政的常州成為第37城，而目前執(zhí)行該政策的城市中，上調(diào)比例最高的為北京（60%普宅、80%非普），執(zhí)行比例最高的二線城市則為蘇州和南京（根據(jù)貸款記錄50%-80%不等），三線城市中廊坊執(zhí)行60%的首付則為最高比例。

　　各地政府正切實(shí)履行樓市調(diào)控主體責(zé)任，千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”。除了增加限購(gòu)區(qū)域、限制購(gòu)買套數(shù)、提高首付比例、延長(zhǎng)個(gè)稅或社保繳納時(shí)間等常規(guī)政策外，還增加了新購(gòu)房屋幾年內(nèi)禁止交易轉(zhuǎn)讓等等，比如珠?；葜菪沦?gòu)房屋3年內(nèi)禁止交易轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控有三大方式：限制購(gòu)買、增加買房成本、增加交易成本?，F(xiàn)在調(diào)控用的主要還是第一招。今年主要經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不行，加上海外不穩(wěn)定因素增多，不敢下重手，調(diào)控會(huì)緩緩加碼。樓市大盤會(huì)橫盤，但個(gè)股會(huì)分化，房企輸血渠道逐步凍結(jié)，下半年小企業(yè)估計(jì)夠嗆。

　　上海證券報(bào)發(fā)文指出，至于部分熱點(diǎn)城市在土地供應(yīng)的計(jì)劃和落實(shí)方面存在著脫節(jié)的問題，也有相應(yīng)解決辦法。一些城市既然列了相關(guān)的年度供地計(jì)劃就應(yīng)該不折不扣的執(zhí)行，同時(shí)要將年度供應(yīng)量細(xì)化到月度，并向社會(huì)予以公布，如果完不成，監(jiān)管層也應(yīng)負(fù)起責(zé)任果斷問責(zé)。

　　文章指出，國(guó)土部此次政策提到了土地供應(yīng)的分類調(diào)控目標(biāo)，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過掛鉤去庫(kù)存周期、房?jī)r(jià)等指標(biāo)，使得各城市供地的計(jì)劃更具科學(xué)性和合理性。接下來就看國(guó)土部是否就此制定相應(yīng)的問責(zé)機(jī)制了。

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