福田區(qū)首批棚改曝光 雙名校學位紅荔村等10個舊住宅成試點
福田，作為深圳發(fā)展較早的行政區(qū)，它不僅承載著我們無數(shù)的回憶，寄托著我們對未來的期待，同時還存在著大量使用年限較久，房屋質量較差，建筑安全隱患較多，使用功能不完善，配套設施不齊全等亟需改善居住條件的老舊住宅區(qū)，它們嚴重影響著廣大居民的生活質量和城市品質。
2017年8月1日，隨著深圳市住建局擬定的《關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施》（下稱“《若干措施》”）征求意見稿的制定，這無疑在平靜的深圳樓市里激起了千層浪花。特別是《若干措施》中第九條提及的“關于符合納入棚戶區(qū)改造使用范圍的老舊住宅區(qū)，不再采用城市更新的方式進行改造”更是牽動了無數(shù)開發(fā)商，舊住宅業(yè)主的心。業(yè)內(nèi)很多自媒體直言政府在放大招，趕快出掉“老破小”住宅，殊不知，福田區(qū)正在嘗試一批舊住宅走棚改模式拆除重建的試點，全區(qū)十個街道全覆蓋。
棚戶區(qū)改造項目立項問題
其實并非所有老舊住宅區(qū)都符合納入棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的，城市更新還是主流。此次制定的《若干措施》中規(guī)定需先進行老舊住宅項目信息普查、街道辦初審、區(qū)主管部門審核、納入?yún)^(qū)棚改項目庫后最后經(jīng)區(qū)指揮部審議并報市主管部門匯總后編制市棚改項目庫。
也就是說，在經(jīng)過街道辦事處開展意愿采集達到一定意愿比例后，可交由區(qū)政府進行項目審批，區(qū)政府審批結果為“立即啟動”則進行后續(xù)補償簽約；審批結果為“輪候啟動或暫緩啟動”則納入項目庫等候實施。
福田棚戶改造10個試點小區(qū)
早在《若干措施》發(fā)布前，福田區(qū)便根據(jù)市政府相關政策，成立了老舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）改造指揮部，開始啟動福田老舊住宅區(qū)改造工作。改造模式采取“協(xié)商+征收”相結合，以“政府主導+國企實施+安置建設+人才住房建設”開展工作，統(tǒng)一補償標準，對符合條件的，福田區(qū)政府可按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》規(guī)定進行征收補償，確保改造項目“成熟一個，啟動一個，成功一個”。
為加快推進福田區(qū)老舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）改造工作進展，區(qū)委區(qū)政府還對福田區(qū)10個街道辦分別布置了老舊小區(qū)改造意愿征集工作的任務以及完成時間，而這10個項目或許將成為《若干措施》發(fā)布以來首批納入“棚改項目庫”的老舊住宅小區(qū)。
1、八卦嶺宿舍區(qū)改造
八卦嶺宿舍區(qū)始建于上世紀八十年代，由鵬基集團開發(fā)建設，于1997年全部完工，共由49棟多層建筑組成，戶型多以30平為主，近8000套房子。多數(shù)業(yè)主擁有產(chǎn)權證明；建成后，鵬基集團保留小部分自用，是宿舍區(qū)最大的業(yè)主，其余部分則作為藝華、中信等公司的員工配建宿舍，后來部分房源以低廉價格轉讓給其員工。
據(jù)了解，宿舍區(qū)實際產(chǎn)權人僅2000余人。其中，二期40-43棟，三期25棟、26棟為70年住宅用地；其余均為一期50年產(chǎn)權，其中24棟、27-31棟、36-39棟、44-48棟為倉儲用地。
目前處于意愿征集階段，但由于八卦嶺宿舍區(qū)屬于深圳較早期建成的小區(qū)，因此業(yè)主所留的信息較少，基本處于失聯(lián)狀態(tài)。在園嶺街道辦舊改辦公室的努力下，已聯(lián)系到六百余位業(yè)主，工作人員亦已去函告知鵬基等大業(yè)主舊改意愿征集消息。部分熱心業(yè)主自發(fā)成立義工組，通過論壇發(fā)帖、媒體報道等方式聯(lián)系失聯(lián)業(yè)主。
項目區(qū)位交通優(yōu)良，教育資源豐富，希望項目順利推進，為八卦嶺片區(qū)統(tǒng)籌改造的工作的推動邁開堅實的步伐。
2、南園新村改造
南園新村始位于上步路以南，南園路與松嶺路交界處，以松嶺路為界分為東西兩區(qū)，小區(qū)建于1982年，樓齡至今超30多年，占地3.2萬㎡，共618戶。而根據(jù)規(guī)劃部門提供的初步改造方案，南園新村改造項目東為松嶺路，西連愛華市場，占地面積2 .7萬多平方米，未來建筑面積共約20萬平方米，包括住宅、公寓、商業(yè)配套和其它社會公共設施。
僅從地理區(qū)域來看，南園新村緊鄰華強北商務區(qū)，與深圳市委大院僅一條深南中路相隔，算是在深圳福田CBD的核心區(qū)域。也由于如此絕佳的位置，在眼下深圳尤其市中心土地資源日益稀缺的情況下，南園新村的改造當然也引起眾多開發(fā)商虎視眈眈，其中2012年期間，萬科與佳兆業(yè)曾為此發(fā)生過一番“爭奪”，但最后不了了之。
3、華富村改造
華富村始建于1988年，位于福田華富街道筍崗西路南側，小區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)，共有業(yè)主2314戶，其中除去企業(yè)單位房和政府周轉房外，業(yè)主私人住宅共1940戶。
如今樓齡長達近30年，是名副其實的老舊住宅小區(qū)。小區(qū)地理位置絕佳，坐擁中心公園和筆架山公園兩大市政公園，但小區(qū)自身配套設施落后，停車位嚴重不足，且墻體脫落，鋼筋外露，存在嚴重安全隱患。為此，福田政府根據(jù)相關規(guī)定，對小區(qū)進行意愿征集，目前為止簽約的個體業(yè)主比例已經(jīng)達到87%以上，但這僅僅是第一步，后續(xù)如何還需依照政府的決策。
4、香蜜二村改造
香蜜二村始建于1993年，位于香梅路與景田南路口，共16棟小高層住宅組成，至今已經(jīng)過去24年之久，因為年久失修，小區(qū)內(nèi)樓房早已陳舊不堪，外立面瓷磚大范圍脫落，以及大范圍漏水，存在安全隱患，地面停車位也嚴重不足。
近期，蓮花街道梅嶺社區(qū)工作站在小區(qū)多地帖出告示，為改變香蜜二村現(xiàn)狀，福田區(qū)政府擬對廣大業(yè)主是否有意愿實施改造進行意見征集工作，這也就是表明業(yè)主期待已久的香蜜二村改造已經(jīng)列入政府計劃中了。
5、紅荔村改造
紅荔村位于福田區(qū)華強北街道，北鄰紅荔路，南鄰振興路，西鄰華發(fā)路，東鄰燕南路。小區(qū)始建于1989年，共20棟7層小高層住宅，1梯2戶，共有1064戶業(yè)主。
紅荔村區(qū)位交通相當方便，500米范圍內(nèi)3號線華新站、通新嶺站；2號線華強北站、燕南站。共2條地鐵線，4個地鐵口包圍著。教育資源更是出類拔萃，帶有省一級學校百花小學、深圳實驗學校（初中部）。
但由于樓齡較長，年久失修，且位于華強北商圈因此小區(qū)租客較多，人員雜亂，存在一定安全隱患。即便如此，小區(qū)由于優(yōu)越的地理位置，及兩所省一級學校的加持，房價也普遍在8.5萬左右。
6、博倫、明月花園改造
博倫花園位于福田區(qū)福保街道，石廈北街。小區(qū)于1996年建成入伙，共分為3棟，僅141戶業(yè)主。
明月花園位于福田區(qū)福保街道，石廈北六街與益田路交匯處。小區(qū)始建于1992年，由2棟高層3棟多層住宅組成，共659戶。
據(jù)了解，博倫花園、明月花園已經(jīng)正式開放福田區(qū)老舊住宅（棚戶區(qū)）改造意愿征集辦公室將對兩個小區(qū)統(tǒng)一進行意愿征集，意愿達到一定比例將由區(qū)政府進行項目審批。
7、醫(yī)療中心小區(qū)改造
醫(yī)療中心小區(qū)位于福田區(qū)福田街道，福景路與福星路東北側。小區(qū)始建于1990年，由5棟小高層組成，僅200多戶業(yè)主?，F(xiàn)狀容積率才1.39。
8、梅林二村改造
梅林二村位于福田區(qū)梅林街道，梅華路與梅中路西北側，始建于1997年，由深圳住宅局建設，共17棟小高層組成，約790多戶。
從福田各街道工作任務內(nèi)容來看，多以意愿征集為主，小區(qū)樓齡均不低于20年，且均存在嚴重安全隱患，小區(qū)內(nèi)使用功能不齊全，配套設施不完善等問題。從另一個角度看，這批老舊住宅小區(qū)在地理位置交通便利上都是屬于上等，位于福田中心區(qū)域，現(xiàn)成多條地鐵線路環(huán)繞，周邊商業(yè)生活配套完善。
這些年，由開發(fā)商主導的老舊住宅區(qū)城市更新不盡人意，即便已列入計劃的舊住宅區(qū)城市更新項目的，絕大部分都陷入進退維谷，無實質性進展的困境，個別小區(qū)還出現(xiàn)部分業(yè)主同意舊改搬遷在外，少數(shù)業(yè)主不同意仍居住原地，從而形成爛尾的情況。像香蜜二村、紅荔村、華富村、南園新村，早期都曾由開發(fā)商主導進行城市更新，但都舉步維艱，毫無進展。
而此次出臺的《暫行措施》中，最為引人注目的莫過于“行政征收、行政處罰”等條例的出臺。對簽約期內(nèi)少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項目實施，損害大多數(shù)業(yè)主利益，實施主體可向項目所在區(qū)政府主管部分提出書面情況報告。核實通過，可依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序。對棚改的進度，不可否認會大大加快單一項目的棚改速度和簽約成功率。
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