11月8日，被稱為“深圳官方租房指南”的《深圳市2017年房屋租賃指導(dǎo)租金》由深圳市房屋租賃管理辦公室授權(quán)深圳晚報(bào)發(fā)布，該數(shù)據(jù)采集全市十區(qū)（新區(qū)）各街道各地段價(jià)格測算得出，直接反映深圳各地段租金價(jià)格的真實(shí)水平和變動(dòng)趨勢。

根據(jù)《租金表》，2017年深圳各類用途房屋租金明顯上升，住宅類房屋整體平均租賃價(jià)格漲幅達(dá)6.1%，辦公類房屋整體平均租賃價(jià)格漲幅達(dá)11.3%。

住宅類房屋租金明顯上漲

根據(jù)《租金表》，深圳全市住宅類房屋平均租金為26.1元/平方米，相比2016年，整體平均租賃價(jià)格增長6.1%。

受義務(wù)教育免費(fèi)資格申請政策的影響，處于學(xué)校旁的住宅類房屋租賃市場表現(xiàn)活躍，與2016年相比，基本房屋租金上漲在10%~20%以上。其中位于福田區(qū)園嶺、南園和華強(qiáng)北片區(qū)的房屋，因地處深圳市實(shí)驗(yàn)幼兒園等重點(diǎn)學(xué)校旁邊，且地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施完備，出租率明顯上漲；學(xué)區(qū)房租金漲勢迅猛，華強(qiáng)北街道所屬區(qū)域房屋租金上漲達(dá)50%。

近年來深圳城市更新速度快，原關(guān)外片區(qū)的居住環(huán)境和配套設(shè)施不斷完善。光明新區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)等地的住宅類房屋需求不斷增加，一些環(huán)境較好、發(fā)展較為成熟的住宅區(qū)，租金不斷上漲。其中寶安區(qū)新安街道毗鄰地鐵沿線，租金漲勢強(qiáng)勁，新安街道熙龍灣小區(qū)已漲至70元/平方米。

辦公類房屋的平均租金攀升

深圳營商環(huán)境在全國領(lǐng)先，近年來吸引大量公司來深。隨著新進(jìn)駐和原有部分公司擴(kuò)大規(guī)模，深圳辦公用房需求旺盛，促使辦公類房屋的平均租金持續(xù)攀升，全市辦公類每平米租金均價(jià)為35.5元/平方米，漲幅達(dá)11.3%，商圈較為成熟的福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)的高層辦公樓仍然保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

其他片區(qū)租金亦呈回溫趨勢，寶安、龍崗、坪山等地辦公類租金增長明顯，平均漲幅達(dá)15%左右。地鐵11號線的開通，帶動(dòng)寶安區(qū)周邊辦公類房屋的發(fā)展，租金由去年的23.0元/平方米上升為26.6元/平方米，上升15.7%。近年來，龍崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，廣弘影視產(chǎn)業(yè)園、DCC動(dòng)漫創(chuàng)業(yè)園等興起，同時(shí)大型商業(yè)圈，如華南城工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、海吉星農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場等不斷擴(kuò)張，一定程度上帶動(dòng)了龍崗全區(qū)租金上漲，辦公類平均月租金由去年的24.8元/平方米上升為28.3元/平方米，上升14.1%。

坪山區(qū)和大鵬新區(qū)商業(yè)類租金及出租率漲幅大

從49.8元/平方米上升到52.2元/平方米，深圳商業(yè)類租金及出租率有不同程度的提高。此輪漲幅中，坪山區(qū)和大鵬新區(qū)成為“黑馬”，在旅游業(yè)的帶動(dòng)下，漲幅最大。

但坪山區(qū)和大鵬新區(qū)去年個(gè)別區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹕蠞q過快，而社會(huì)消費(fèi)能力上升的幅度未能跟上，再加上部分路段舊城改造、人流量減少等原因，部分商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。

福田區(qū)華強(qiáng)北地段地鐵全面完工，商業(yè)步行街正式開街，人流量大幅回升。2017年華強(qiáng)北地段辦公用途和商業(yè)租賃用途的租金相對于2016年有3%~5%的提升。

工業(yè)廠房及倉庫類房屋平均租金穩(wěn)中有升

受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等因素影響，深圳全市工業(yè)廠房及倉庫類房屋平均租金穩(wěn)中有升?？v觀全市，倉庫類平均月租金環(huán)比上升7.8%，廠房類租金環(huán)比上升8.4%。

寶安區(qū)、光明新區(qū)廠房倉庫類用房租金漲幅較大，寶安區(qū)由去年的13.4元/平方米上升到15.0元/平方米，漲幅達(dá)12.0%。光明新區(qū)由去年的7.0元/平方米上升到11.2元/平方米，漲幅60%。

今年由于持續(xù)的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型、工業(yè)區(qū)改造，部分廠房改造升級耗時(shí)過長，工業(yè)用房市場存量出現(xiàn)臨時(shí)性減少，形成了供不應(yīng)求的態(tài)勢，未來廠房類租金將會(huì)保持穩(wěn)定的增長。

根據(jù)以上信息，“文過是非”試作以下分析。

一、住宅類租金實(shí)際上是二手房價(jià)的間接反映。從住宅類平均租金漲幅達(dá)6.1%來看，這基本可以視之為全市二手房價(jià)的平均最高漲幅。

二、學(xué)位房租金上漲在10%~20%以上，明顯高于一般住房平均租金6.1%的漲幅，這說明學(xué)位房需求依然旺盛，學(xué)位房規(guī)律仍然在發(fā)揮作用。

三、在學(xué)位房中，帶有幼兒園學(xué)位的住房租金漲幅又明顯高出一個(gè)臺(tái)階，證明二胎效應(yīng)正在持續(xù)發(fā)酵，與90后育兒需求相疊加，導(dǎo)致需求增長高于供應(yīng)增長。

四、華強(qiáng)北經(jīng)過長達(dá)3年的改造重新開街，一直被廣泛質(zhì)疑。但從辦公和商業(yè)租金相對于2016年3%—5%的漲幅看，華強(qiáng)北正在逐漸恢復(fù)之中，只是相對于平均漲幅來說，稍稍滯后了一些，尤其在辦公方面。華強(qiáng)北再度雄起，還需要做更多努力。

五、地鐵依然帶動(dòng)住房租金上漲的利器，這一規(guī)律屢試不爽。

六、受旅游業(yè)刺激，坪山區(qū)和大鵬新區(qū)商業(yè)類成為“黑馬”，漲幅最大。但游客和一般租戶不同，波動(dòng)極大，很容易坑爹。

七、寶安區(qū)、光明新區(qū)廠房倉庫類用房租金漲幅較大說明深圳物流行業(yè)增長強(qiáng)勁。工業(yè)用房市場存量出現(xiàn)臨時(shí)性減少，這一現(xiàn)象值得關(guān)注?？傮w來看，深圳創(chuàng)業(yè)門檻在抬升。

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