房貸利率上調(diào)、房貸政策收緊，波及購房者、開發(fā)商、房產(chǎn)中介和銀行多方利益。

在房產(chǎn)中介和非銀行金融機(jī)構(gòu)的撮合下，個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營貸身著馬甲潛入房地產(chǎn)市場，其背后折射出的是巨大的市場需求與利益方嚴(yán)密的操控手段，而支撐這種需求與冒險(xiǎn)行為的則是一二線城市房地產(chǎn)市場居高不下的投資收益。

然而，在全國樓市調(diào)控緊鑼密鼓、穩(wěn)定金融政策頻頻出擊的當(dāng)下，這一投機(jī)行為被迅速捕獲。

10月10日，深圳召開全市金融工作會議，深圳市委書記王偉中強(qiáng)調(diào)“要始終把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為根本目的，防止金融資源過度流向房地產(chǎn)”。

為了防止金融資源過度流向房地產(chǎn)，深圳銀監(jiān)局9月提出，嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營、投資以及流入房地產(chǎn)市場用于購房或償還購房借款。

和深圳房地產(chǎn)市場一樣被資金青睞的北京也早在9月5日就亮出寶劍，北京銀監(jiān)局和央行營業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場情況檢查的通知》。

此外，浙江還針對個(gè)人消費(fèi)貸用于購房的違規(guī)行為開出罰單。

控制信貸資金流向?qū)Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場和金融環(huán)境舉足輕重，監(jiān)管趨嚴(yán)且趨于閉環(huán)，潛藏的套取房貸行為難上加難。

流向樓市的3000億元

公開資料顯示，今年1月至7月，我國居民新增消費(fèi)短期貸款達(dá)1.06萬億元，同比增張7137億元。

對于消費(fèi)貸激增，易居房地產(chǎn)研究院近期公布的《全國居民短期消費(fèi)貸款流入樓市現(xiàn)象研究》給出答案，3月以來，新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，估計(jì)其中至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額的30%。

銀行信貸資金曲線流入樓市，背后是投資收益的驅(qū)使。根據(jù)9月份國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國一線城市房價(jià)漲幅環(huán)比下降，但同比仍然增長，二三線城市漲幅最高。

對此，浙江大學(xué)研究員鄒永華表示：“資本逐利。銀行信貸流入樓市是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有高資本回報(bào)，投資收益較高。另一個(gè)潛在原因是，由于房地產(chǎn)貸款市場因行政管控和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考量的原因被壓制，難以得到審批，個(gè)人消費(fèi)貸或者經(jīng)營貸相對容易獲批。”

另一方面，樓市調(diào)控中購房者對市場預(yù)期的變化也成為不可或缺的因素。

蘇寧金融研究院特聘研究員江瀚分析稱：“由于中國龐大的人口基數(shù)和不斷提升的城市化水平，導(dǎo)致在房地產(chǎn)投資之外還有著巨大的房地產(chǎn)剛需。多年的房地產(chǎn)市場上漲讓很多人已經(jīng)形成了‘現(xiàn)在不買房未來就買不起房’的心理，從而使市場產(chǎn)生一致性選擇。對于剛需人群來說，調(diào)控之后穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場反而是買房的黃金時(shí)機(jī)，奈何居高不下的房價(jià)讓首付的壓力過大。于是，房地產(chǎn)旺盛的需求和如火如荼的消費(fèi)貸發(fā)生了一系列的化學(xué)反應(yīng)。”

隱秘的冒險(xiǎn)

在投資收益的驅(qū)使下，消費(fèi)貸進(jìn)入樓市的路徑不一。

時(shí)下房貸政策趨緊，購房者曲線貸款購房的途徑主要來源于三處，一是依靠小額貸款公司、擔(dān)保公司、消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)等的高息貸款；二是依靠個(gè)人銀行消費(fèi)貸款；三是依靠部分開發(fā)商提供的短期借款，比如燕郊某開發(fā)商推出分期支付首付款，通過墊資方式支持買房行為。前兩種在市場上比較普遍。

其中，小額貸款公司的資金主要來源于“銀主”和銀行，而銀行則為主要來源。據(jù)了解，在多地監(jiān)管部門嚴(yán)控消費(fèi)貸之前，以小額貸款公司為主的非銀行類金融機(jī)構(gòu)通過消費(fèi)貸和經(jīng)營貸兩種方式為購房者變向申請購房款，其中以信用貸款和抵押貸款為主。

以個(gè)人經(jīng)營貸為例，小額貸款公司會找一家甲方公司，同時(shí)需要購房者找一家熟悉的乙方公司，然后促使甲乙雙方簽訂一份虛假合同，比如“采購合同”，購房者以甲方公司名義去銀行貸款，然后款項(xiàng)會被匯至乙方公司，客戶再從中提取，用于購房。

此外，一些網(wǎng)絡(luò)借貸平臺也提供了渠道。今年上半年，全國網(wǎng)貸成交額達(dá)到1.93萬億元，同比增長72.81%。有知情人士指出：“網(wǎng)貸平臺對資金流向沒有監(jiān)控，假消費(fèi)、真買房的現(xiàn)象普遍存在，甚至有少數(shù)平臺違規(guī)為購房者提供借貸服務(wù)。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“消費(fèi)貸的流向主要為兩類。第一類是從商業(yè)銀行直接流出，銀行對于資金流向監(jiān)管不到位，更多地只是關(guān)心資金是否可以收回，所以類似30萬元額度內(nèi)的小額貸款，在審查方面不到位。第二類是從其他機(jī)構(gòu)流出，包括一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，比如5萬元的提現(xiàn)額度甚至在手機(jī)上就可以操作，還有一些小額貸款公司也不會拒絕類似的貸款申請。”

回歸初心路阻且長

消費(fèi)貸等信貸資金曲線流入樓市，為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控增加難度。

在9月29日召開的“今年以來銀行業(yè)運(yùn)行及監(jiān)管情況”通報(bào)會上，銀監(jiān)會審慎規(guī)制局局長肖遠(yuǎn)企就曾表態(tài)稱，“居民消費(fèi)貸款本身是銀行的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)，我們也鼓勵(lì)銀行發(fā)展消費(fèi)金融業(yè)務(wù)，但是必須規(guī)范運(yùn)作，對用戶的償還能力進(jìn)行真實(shí)評估，不能推高居民部門的杠桿，更不能助長房地產(chǎn)等領(lǐng)域的泡沫。”

而中國海洋大學(xué)MBA姜兆華公開表示，從9月份國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)成交量雖然明顯下滑，但房價(jià)仍有繼續(xù)上漲的趨勢。房價(jià)調(diào)控的壓力仍然很大，嚴(yán)控居民消費(fèi)杠桿率，管住信貸資金出口是此輪房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的重中之重。

這也意味著，在鼓勵(lì)消費(fèi)貸等信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，市場依舊面臨房地產(chǎn)市場高投資回報(bào)的誘惑，因此“規(guī)范運(yùn)作”成為接下來的關(guān)鍵詞。

不過，中國房地產(chǎn)報(bào)記者走訪北京部分小額貸款公司和擔(dān)保公司發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管部門近期的密集發(fā)聲已經(jīng)讓市場風(fēng)聲鶴唳。

某小額貸款公司總經(jīng)理秦龍（化名）表示：“一方面，每到下半年，各行業(yè)資金都變得相對緊缺，市場供需關(guān)系發(fā)生變化，所以向銀行貸款的難度會變大；另一方面，目前通過個(gè)人消費(fèi)貸和經(jīng)營貸套取資金購房的路子暫時(shí)行不通，如果這類型資金被用于還房貸，銀行系統(tǒng)就會自動獲知。之前我們辦理過幾筆類似的貸款，但是現(xiàn)在客戶再去申請新貸款時(shí)，就會被銀行以‘必須先償還清楚之前貸款’為由而卡住。”

對于預(yù)防消費(fèi)貸流向的監(jiān)管，江瀚給出建議：“最好的辦法就是嚴(yán)格控制其使用場景，控制變造消費(fèi)貸的情況出現(xiàn)；同時(shí)可以考慮建立一個(gè)專門將各家金融機(jī)構(gòu)信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控的機(jī)構(gòu)，通過信息聯(lián)網(wǎng)通用，實(shí)現(xiàn)對資金流向的控制。”

來源：中國房地產(chǎn)報(bào)

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