此次交易只是具體業(yè)務(wù)上的收購安排，不涉股權(quán)交易，且萬科與合作方聯(lián)手收購黑石資產(chǎn)，萬科只出資39億元，延續(xù)了其近幾年來的轉(zhuǎn)型路徑，意在提升公司在商業(yè)運營與資產(chǎn)管理方面的能力。

　　本報記者張曉玲實習(xí)記者周智宇深圳、廣州報道

　　處于風(fēng)口浪尖的萬科，每一步都會引發(fā)市場的多番想象。

　　7月12日，萬科在港交所發(fā)布公告稱，將與合作方一起收購一家商業(yè)地產(chǎn)公司96.55%的股權(quán)，該公司持股方為黑石基金及其他獨立第三方。

　　該公告意在披露萬科與黑石集團(tuán)(以下簡稱“黑石”)關(guān)聯(lián)企業(yè)管理的基金“黑石基金”的潛在交易，此次交易被部分市場人士解讀為，萬科管理層在引入深鐵遇阻后，為保控制權(quán)所實施的“B計劃”。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，此次交易是萬科和黑石方面于今年初開始洽售的，只是具體業(yè)務(wù)上的收購安排，不涉股權(quán)交易；且此次萬科與合作方聯(lián)手收購黑石資產(chǎn)，萬科方面只出資39億元，延續(xù)了萬科近幾年來的轉(zhuǎn)型路徑，意在提升公司在商業(yè)運營與資產(chǎn)管理方面的能力。

　　接近萬科的人士說，此次公告屬于自愿性公告，若不是一封意外的“舉報信”，若沒有股權(quán)之爭，這宗交易本來并沒有構(gòu)成必須披露的條件。

　　“舉報信”與自愿性公告

　　萬科在公告中強調(diào)，此次合作方不屬于香港聯(lián)交所、深交所股票上市規(guī)則定義下的公司關(guān)聯(lián)人，且本次交易之所有適用百分比率均不超過5%，不構(gòu)成上市規(guī)則項下須予公布的交易，也不屬于深交所規(guī)則需要披露的交易。

　　接近萬科的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，萬科和黑石的這宗交易本來無需公布，但因為有人向港交所“舉報”，港交所對萬科進(jìn)行問詢，公司才發(fā)布了自愿性公告。

　　萬科的自愿性公告源于一封匿名“舉報信”。

　　7月8日，有匿名人士向港交所爆料稱，萬科管理層計劃收購黑石集團(tuán)在內(nèi)地資產(chǎn)，涉及資金約130億元，目的可能是保護(hù)管理層的控制權(quán)，通過“并購一個新的平臺，令他們即使被辭退，亦可以繼續(xù)以同一組人運作”。

　　“這并非股權(quán)之爭中的所謂B計劃，只是業(yè)務(wù)層面的收購事宜。萬科此次是與人合作收購黑石資產(chǎn)，萬科方面僅出資不到40億，交易也沒有任何股權(quán)上的安排。”前述人士稱。

　　事實上，該交易亦在萬科此前回復(fù)深交所的重組問詢函中被提及。在解釋獨董張利平回避表決的原因時，萬科提到，公司計劃并購TheBlackstoneGroupL.P.(黑石集團(tuán))關(guān)聯(lián)企業(yè)管理的基金持有的一家大型商業(yè)地產(chǎn)平臺公司的多數(shù)股權(quán)。而這構(gòu)成了身為黑石集團(tuán)高管的張利平回避的理由。

　　在自愿性公告中，萬科補充表示，公司通過全資子公司與合作方成立有限合伙制基金(即“聯(lián)合收購平臺”)，合作方將獲取聯(lián)合收購平臺的一定權(quán)益，平臺將取得目標(biāo)公司96.55%的股權(quán)。經(jīng)評估，這部分交易股權(quán)作價約128.70億元，萬科擬出資38.89億元。

　　根據(jù)公告，萬科此次與黑石的交易對價將不涉及公司發(fā)行的任何證券，就本次交易也未有就有關(guān)發(fā)行或收購萬科股份進(jìn)行任何談判。

　　萬科稱，公司董事會已于2016年6月21日通過通訊表決方式審議通過收購A公司的議案，黑石商業(yè)收購項目不需要提交公司股東大會審議批準(zhǔn)。但目前雙方并未訂立任何有約束力的協(xié)議。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，單純從業(yè)務(wù)發(fā)展來看，這符合萬科后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的思路。和黑石合作，也利好商業(yè)地產(chǎn)基金的導(dǎo)入，對于萬科后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的運作有積極作用。

　　萬科轉(zhuǎn)型與黑石的能力

　　實際上，近年來萬科與黑石多有合作。在給深交所的回復(fù)中，萬科就與黑石過往的系列交易進(jìn)行了披露，包括2014年10月雙方就物流項目資產(chǎn)平臺及運營平臺簽署相關(guān)協(xié)議、2015年12月就境內(nèi)低收益項目合資平臺簽署相關(guān)協(xié)議，以及2016年6月萬科出售上海萬倉物流有限公司50%股權(quán)給黑石。

　　據(jù)公開資料，黑石目前業(yè)務(wù)覆蓋私有股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)基金以及對沖基金債務(wù)投資等多個領(lǐng)域，管理資產(chǎn)超過2800億美元，是全球最大的私募股權(quán)投資基金。

　　萬科管理層表示，此次與黑石的交易意在快速提升公司在商業(yè)物業(yè)管理運營方面的能力。據(jù)萬科披露，此次將要并購的黑石旗下目標(biāo)公司，擁有成熟的國內(nèi)商業(yè)物業(yè)開發(fā)管理和經(jīng)營管理能力，并持有和管理位于國內(nèi)核心城市的多處商業(yè)物業(yè)。

　　而據(jù)前述“舉報信”透露，萬科與黑石此次交易涉及印力集團(tuán)。

　　印力集團(tuán)網(wǎng)站信息顯示，印力集團(tuán)(原深國投商置集團(tuán))于2003年4月在深圳成立，是中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營商，投資商業(yè)地產(chǎn)項目超過60個，總建筑面積近600萬平方米，項目重點分布在長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)。印力旗下的購物中心超過30個，總建筑面積逾300萬平方米，并與黑石、工銀國際、沃爾瑪?shù)葒H商業(yè)伙伴深入合作發(fā)展。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解到，原深國投商置集團(tuán)歷經(jīng)多次股權(quán)變更，在2013年11月4日，黑石宣布購入印力集團(tuán)40%股權(quán)，交易完成后成為印力集團(tuán)的最大單一股東；2015年，深國投商置正式改名為印力集團(tuán)。

　　但截至目前，萬科和黑石方面并未確認(rèn)此次涉及的目標(biāo)公司便是印力集團(tuán)。

　　事實上，黑石集團(tuán)與KKR、凱雷集團(tuán)、淡馬錫等類似，都是萬科轉(zhuǎn)型和國際化路上的學(xué)習(xí)、合作對象。

　　自2009年開始，萬科加速商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，加大持有物業(yè)的儲備，并陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。2013年1月9日，萬科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部在北京成立，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌萬科商用地產(chǎn)的實施工作。

　　在2014年，原萬科集團(tuán)高級副總裁毛大慶曾表示，“萬科的愿景，商業(yè)將來成為一個很大的業(yè)務(wù)板塊，比如這是1000億的住宅萬科，我想也應(yīng)該有1000億的商業(yè)萬科。”這展示出了萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的野心。

　　與此同時，萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，全面提升商業(yè)運營、輕資產(chǎn)操盤與資產(chǎn)管理能力，而黑石等國際輕資產(chǎn)、資產(chǎn)管理公司為其提供了很好的學(xué)習(xí)范本。

　　目前，萬科商業(yè)地產(chǎn)已在全國60多個城市鋪開，在一二線城市中心商圈規(guī)劃了20多座城市商務(wù)綜合體項目，還具有為數(shù)眾多的社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購物中心，如萬科紅廣場、萬科生活廣場等。

　　負(fù)責(zé)萬科商業(yè)地產(chǎn)的高級副總裁丁長峰表示，未來萬科的商業(yè)地產(chǎn)會走輕資產(chǎn)的金融化道路，只有打通國際資本，才能找到萬科商業(yè)的未來道路。

　　2014年底，萬科聯(lián)手東方資產(chǎn)旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺東方藏山，嘗試打造國內(nèi)第一只社區(qū)商業(yè)REITs，萬科旗下的多個社區(qū)商業(yè)物業(yè)將被打包進(jìn)這個平臺。

　　萬科高級副總裁譚華杰亦對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，萬科的一大轉(zhuǎn)型主線便是資產(chǎn)管理。譚華杰說，中國以前的資產(chǎn)是以個人購買產(chǎn)權(quán)的方式零散存在的，但是未來的資產(chǎn)更多會以集中化的方式存在，比如資產(chǎn)需要證券化，需要管理者。而萬科未來的角色就是要變?yōu)橛心芰Φ馁Y產(chǎn)管理者。
 

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