最近一斷時間接到的咨詢，主要集中在買賣雙方已經(jīng)過戶完成，買家取得房產(chǎn)證并抵押給按揭銀行，但是銀行遲遲不放尾款的情況。今天就聊下眼下普遍發(fā)生的這類過戶后糾紛。

    所有的賣家都應(yīng)該知道，在房產(chǎn)過戶給買家后，操作不當(dāng)可能面臨剩余尾款收款不能的法律風(fēng)險。

    在買家取得房產(chǎn)證后要落實清楚房產(chǎn)證由誰保管，通常情況下由中介公司或擔(dān)保公司保管，過戶后要催告中介公司和買家盡快安排辦理抵押登記手續(xù)，避免出現(xiàn)買家直接轉(zhuǎn)賣他人的情況?，F(xiàn)實生活中有買家直接搶走新房產(chǎn)證的情況發(fā)生，也有買家和中介人員或擔(dān)保人員串通，拿到新房產(chǎn)證當(dāng)天直接轉(zhuǎn)賣的情況。

    同時也要避免買家不在以前申請的按揭貸款銀行抵押，而是和中介或擔(dān)保公司的串通抵押給其他銀行商業(yè)貸款。在按揭貸款銀行進(jìn)行抵押，貸出的部分依據(jù)雙方在銀行辦理首期款監(jiān)管協(xié)議過程時的約定，銀行會直接放給賣家留存的指定收款賬戶，但是買家另行去其它銀行抵押貸款，尾款就不會放給賣家。

    而在過戶后這一段時間最大的風(fēng)險在于，買家辦理出房產(chǎn)證后，還沒有來得及抵押給按揭貸款銀行，房產(chǎn)就被買家的其他債權(quán)人申請查封，此時賣家就只能和買家的所有債權(quán)人平均分配買家的財產(chǎn)。這樣的情況理論上是會發(fā)生，特別是被買家惡意設(shè)局的時候，是防不勝防。

    下面詳細(xì)的說下常見的尾款不能及時收到的二類情況：

    一、  銀行不配合買家辦理抵押登記

    有佛山的賣家咨詢這個情況，他面臨的是，過戶完成以后銀行不配合買家辦理抵押手續(xù)，理由是他們銀行的信貸政策發(fā)生變化，什么時候可以接受買家的抵押申請等他們銀行上級通知。

    在此種情況下，賣家要看下雙方買賣合同中關(guān)于抵押是如何約定的，這里說的合同包含在中介公司簽訂的房屋買賣合同，也包含遞件過戶時簽訂的房屋買賣合同，就看那一份合同中有關(guān)于抵押時間的約定，找到該條款以后，發(fā)函給買家要求其依據(jù)雙方合同約定的時間及時辦理抵押貸款手續(xù)，不然追究其違約責(zé)任。

    有人可能就說了，這種情況是按揭貸款銀行不接受買家的抵押，買家沒有法律責(zé)任。這種理解是錯誤的，依據(jù)合同法第一百二十一條的規(guī)定，因為第三人的原因，導(dǎo)致合同不能正常履行，應(yīng)由合同履行義務(wù)人向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，然后合同履行人再追究第三人的法律責(zé)任。相關(guān)法律依據(jù)《合同法》第一百二十一條：當(dāng)事人一方因第三人原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。

    如果雙方在兩份買賣合同中，均沒有就買家取得房產(chǎn)證后何時應(yīng)該辦理抵押有明確的約定，則此時賣家仍然要催告買家及時辦理抵押登記，支付購房款。此時，賣家的主要合同義務(wù)房產(chǎn)過戶的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，只剩下收取剩余的尾款并辦交房手續(xù)了，在催告后合理時間內(nèi)還沒有收到尾款，依據(jù)法律規(guī)定買家需要承擔(dān)延遲支付購房款的違約責(zé)任。經(jīng)催告后逾期超過三個月還沒有收到尾款，賣家可以解除雙方的買賣合同，收回房產(chǎn)并追究買家的根本違約責(zé)任。

    逾期付款的違約責(zé)任，雙方買賣合同中有約定的按照合同約定處理，買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

    二、  抵押后按揭銀行以額度緊張為由不及時安排放款

    在深圳交易的賣家碰到更多的是，過戶后買家已經(jīng)完成抵押登記，但是銀行以房貸額度緊張為由不及時安排放款，要想快點放款銀行通常會有兩個要求，一是買家同意利率上浮至95折或基準(zhǔn)利率，二是購買銀行推薦的金融產(chǎn)品。

    深圳的賣家在過戶后，買家已經(jīng)完成抵押登記，但是銀行以房貸額度緊張為由不及時安排放款的情況下，依據(jù)雙方網(wǎng)簽的遞件合同第九條，是沒有辦法追究買家承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。在買賣雙方遞件的網(wǎng)簽合同第九條，關(guān)于買家逾期付款的違約責(zé)任條款，明確約定了因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的，買家不承擔(dān)違約責(zé)任。

   《深圳市二手房買賣合同》第九條：買方逾期付款的違約責(zé)任

    買方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的除外），賣方有權(quán)要求買方按下列第種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任：

    1．要求買方以未付款項為基數(shù)，按日萬分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。

    2．有權(quán)解除合同并要求買方支付該房地產(chǎn)總價款百分之____________的違約金。

    正是因為有了該條約定，很多深圳的買家在完成抵押登記，銀行以房貸額度緊張為由不及時安排放款給賣家時，不積極的配合賣家催促銀行，而是認(rèn)為這和買家無關(guān)，把所有的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了賣家，讓賣家找銀行協(xié)商。特別是在賣家依據(jù)合同約定在沒有收到尾款已經(jīng)提交交付房產(chǎn)的情況下，更是對尾款問題不管不問，嚴(yán)重的違反誠實信用原則。

    這里面存在一個問題，就是買家存在高評高貸的情況下，如果賣家以買家存在高貸為突破口，投訴到銀行，銀行有可能會以買家在申請貸款時存在虛增成交價的理由撤銷貸款承諾書。這時候買家就需要一次性支付剩余的購房款了，不然需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    還有一個問題就是銀行出具的貸款承諾書自身備注的有效期過期。通常情況下在深圳二手房交易過程中，銀行出具給買家的貸款承諾書的有效期是三個月，過了這個有效期，銀行是不是還履行放款的承諾，賣家可以書面發(fā)函詢問下銀行，要求銀行明確的答復(fù)，銀行如果答復(fù)過期了不予放款，則買家需要一次性付款處理，不然承擔(dān)違約責(zé)任。

    為了避免出現(xiàn)過戶后尾款遲遲收不到的情況，出賣人在出售房產(chǎn)時，有必要就尾款的最終收款時間和買受人作一個單獨的約定，約定不論什么原因賣家超過雙方約定的時間收到尾款，買家均應(yīng)該承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任。

    注意這樣的約定應(yīng)該在中介版本的買賣合同和遞件過戶的網(wǎng)簽合同備注條款中同時出現(xiàn)。只是體現(xiàn)在中介版本的買賣合同中，會在法律適用上造成不必要的麻煩，也就是法院審理時究竟應(yīng)該以那一份合同做為最終定案依據(jù)的法律困擾。

    還有一個問題就是，買賣房產(chǎn)要按照交易慣例走，不要在沒有收到全部尾款的情況下提前交付房產(chǎn)，提前交付了，銀行什么時候給賣家放尾款，買家是不會關(guān)心的。

    好心成就了別人，最后惡心了自己。這樣很不好。

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