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      深圳新房均價10連跌 開發(fā)商按耐不住推一成首付

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      深圳新房均價10連跌 開發(fā)商按耐不住推一成首付

      炎熱的天氣并沒有為深圳樓市點起一把火。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(以下簡稱深圳市規(guī)土委)的備案數(shù)據(jù),7月一手住宅的成交均價為54446元/平方米,微微有所下滑,依然處于較為平穩(wěn)的位置。7月深圳成交新房住宅2023套,環(huán)比下跌31.5%。


       

      在這樣情況下,開發(fā)商推貨量并沒有減少,整體供應(yīng)為2017年以來的最高峰。為了加緊入市,不少開發(fā)商也推出了兩成首付甚至一成首付來促進(jìn)銷售。這個此前在深圳樓市明令禁止的“首付貸”似乎又換了一個“馬甲”重新進(jìn)入市場。


       

      一成首付驚現(xiàn)市場


       

      7月8日,深圳市規(guī)土委曾發(fā)布今年上半年房地產(chǎn)市場運行情況,表示深圳繼續(xù)深化落實“深六條”、“深八條”調(diào)控措施,調(diào)控效果顯著,市場秩序規(guī)范,多部門聯(lián)合重點打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場違法違規(guī)行為,“零首付”現(xiàn)象基本不存在。


       

      但是,一周后,坪山區(qū)一公寓項目開盤,開發(fā)商推出了“首付兩成”的銷售模式。具體來說,首付五成,可分三年交齊,開發(fā)商墊資免利息,第一年付20%,第二年付20%,最后一年付10%,如果購買此產(chǎn)品交樓兩年后覺得回報略低,開發(fā)商會簽訂回收合同,兩年后按原價上浮10%予以回收。


       

      均價4.3萬元/平方米的公寓,憑借著“低首付”的模式,開盤兩天就售出了304套房。雖然第三天,兩成首付的的賣點已經(jīng)被禁,但是現(xiàn)場銷售表示項目還是繼續(xù)在售。


       


       

      無獨有偶,近期深圳電視臺又曝出一個位于龍崗區(qū)坂田一大型開發(fā)商項目,均價6.4萬元/平方米,在售的同樣的是公寓,首付五成,購房者可以付一成,剩下四成由開發(fā)商墊付,但是需要在一年內(nèi)交清,沒有利息。該項目銷售甚至打包票:“全深圳只有我們這個項目才這樣。”


       

      事后中國房地產(chǎn)報記者也電話聯(lián)系了該項目,對于墊付一成,有銷售表示:“具體情況要到樓盤現(xiàn)場才能了解,”并不愿意透露過多。


       

      盡管深圳官方明令禁止“首付貸”,但在實際市場銷售中,開發(fā)商為了走量,還是“上有政策、下有對策。”有的是中介機(jī)構(gòu)或者開發(fā)商提供自有資金“墊資”,有的是網(wǎng)貸平臺通過投融資需求錯配提供貸款資金,還有中介和地產(chǎn)商將銀行機(jī)構(gòu)的信用消費貸款轉(zhuǎn)換為首付款“曲線入市”。


       

      有房企人士對中國房地產(chǎn)報記者直言:“低首付說到底也是為了促進(jìn)銷售。這兩個項目都是兩家大房企在深圳的首個項目,在深圳布局的成本擺在那里,政府限價也擺在那里,要刺激購房者入市,肯定是有自己的銷售方法。首個項目的業(yè)績要是能取得‘開門紅’,也對未來其他項目有促進(jìn)作用。”


       

      “目前市場的觀望情緒很濃,且客戶購房首付并不少,開發(fā)商墊付首付,也是一個促銷的方法,但不算是新出的手法。比較明顯的情況就是,開發(fā)商已開始出現(xiàn)希望打破觀望情緒的動作,因此銷量是有望上升的。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對中國房地產(chǎn)報記者指出。


       

      不過,信榮(全國)房地產(chǎn)律師團(tuán)隊首席律師張茂榮對中國房地產(chǎn)報記者解釋:“開發(fā)商墊首付是以‘墊付’之名,只是將按規(guī)定本應(yīng)由購房者一次性支付的首付款分期支付,通過關(guān)聯(lián)第三方公司名義借款給購房者付款給自己,其本質(zhì)與首付貸無異。這滿足購房者揭貸款條件,協(xié)助購房者成功貸款,以達(dá)到自身資金回籠的目的。購房者規(guī)避了國家規(guī)定的最低首付比例貸款政策,拉長了資金杠桿,增加了違約風(fēng)險,增加了銀行金融風(fēng)險,與樓市調(diào)控政策精神相悖,本質(zhì)還是違規(guī)行為”。


       

      剛需盤叫價堅挺豪宅盤略有讓步


       

      開發(fā)商絞盡腦汁促進(jìn)銷售的背后是去年十月調(diào)控政策出臺以來,深圳新房價格已經(jīng)連續(xù)10個月出現(xiàn)下滑,與此同時成交量也出現(xiàn)了較大幅度的下滑。


       


       

      深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,7月新房住宅批售43.1萬平方米,推售23.2萬平方米,環(huán)比分別增多102%和17%,市場整體供應(yīng)為2017年以來的最高峰。但是深圳新房成交均價為54446元/平方米,處于平穩(wěn)位置,成交量卻只有2023套,環(huán)比下跌31.5%。


       

      深圳中原研究中心指出,7月深圳成交熱點為寶安區(qū)、龍崗區(qū),新房成交量下跌主要是因為新房住宅房貸利率的上浮、放款速度的減慢、市場觀望情緒的濃厚。


       

      不過值得注意的是,近期入市的數(shù)個剛需盤,價格并不低。例如地理位置已經(jīng)接近東莞的光明新區(qū),宏發(fā)天匯城備案價在3.8萬元至4.1萬元/平方米,“地王”龍光玖龍臺出售均價在4.5萬元/平方米。而已經(jīng)靠近深圳機(jī)場的寶安區(qū)沙井的中熙香莎公館( 參數(shù) 圖庫 最新動態(tài) 價格走勢 )均價也在4.3萬元/平方米。


       

      尤其是郊區(qū)的剛需盤搭上了地鐵這一加分利器,價格也水漲船高。有項目營銷負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者直言:“深圳中心區(qū)房價越來越高,大部分剛需都被擠壓到城市邊緣購房。有地鐵在,即便上班距離比較遠(yuǎn),還是有利于出行的。未來深圳幾條新地鐵線周邊的房價勢必是只會走高不會走低。”


       

      但是豪宅盤的價格則略微有些讓步,位于深圳灣豪宅片區(qū)的華潤深圳灣悅府備案價在9.3萬元至16.2萬元/平方米,最低價9.3萬元著實令市場有些詫異。而福田香蜜湖的豪宅盤萬科瑧山道,8月2日開盤,均價在7.8萬元/平方米。香蜜湖豪宅均價基本在8萬元/平方米以上,這一價格也未有大漲。


       

      深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示:“房價十連跌和成交結(jié)構(gòu)有關(guān),主要是以中低價位、偏遠(yuǎn)的項目為主。關(guān)內(nèi)的豪宅盤供應(yīng)并不多,和政府在房價控制措施有關(guān)。未來豪宅走勢會慢慢走弱,現(xiàn)在不管是調(diào)控政策還是貨幣政策,豪宅需求都有所擠壓。所以我預(yù)計未來開盤價格,剛需盤還是會堅挺向上走,豪宅盤會略有讓步。”


       

      何倩茹看法類似,“目前一手項目備案受到的限制比較多,因此想要拿預(yù)售證是一件比較困難的事,尤其是豪宅。豪宅由于受到的關(guān)注度更高,價格的變動牽扯各界的神經(jīng),因此價格控制得更加好,導(dǎo)致最近銷售的豪宅價格相對偏低。豪宅一向是小眾產(chǎn)品,市面上還是以剛需盤為主的。整體新房市場成交量方面的上漲是大概率事件,但價格我認(rèn)為還是以穩(wěn)中有小幅下降為主。”

      原文網(wǎng)址:http://www.thesurfingworld.com/shenzhen/20170811/39410.html
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