炎熱的天氣并沒有為深圳樓市點起一把火。根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱深圳市規(guī)土委）的備案數(shù)據(jù)，7月一手住宅的成交均價為54446元/平方米，微微有所下滑，依然處于較為平穩(wěn)的位置。7月深圳成交新房住宅2023套，環(huán)比下跌31.5%。

在這樣情況下，開發(fā)商推貨量并沒有減少，整體供應(yīng)為2017年以來的最高峰。為了加緊入市，不少開發(fā)商也推出了兩成首付甚至一成首付來促進(jìn)銷售。這個此前在深圳樓市明令禁止的“首付貸”似乎又換了一個“馬甲”重新進(jìn)入市場。

一成首付驚現(xiàn)市場

7月8日，深圳市規(guī)土委曾發(fā)布今年上半年房地產(chǎn)市場運行情況，表示深圳繼續(xù)深化落實“深六條”、“深八條”調(diào)控措施，調(diào)控效果顯著，市場秩序規(guī)范，多部門聯(lián)合重點打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場違法違規(guī)行為，“零首付”現(xiàn)象基本不存在。

但是，一周后，坪山區(qū)一公寓項目開盤，開發(fā)商推出了“首付兩成”的銷售模式。具體來說，首付五成，可分三年交齊，開發(fā)商墊資免利息，第一年付20%，第二年付20%，最后一年付10%，如果購買此產(chǎn)品交樓兩年后覺得回報略低，開發(fā)商會簽訂回收合同，兩年后按原價上浮10%予以回收。

均價4.3萬元/平方米的公寓，憑借著“低首付”的模式，開盤兩天就售出了304套房。雖然第三天，兩成首付的的賣點已經(jīng)被禁，但是現(xiàn)場銷售表示項目還是繼續(xù)在售。

無獨有偶，近期深圳電視臺又曝出一個位于龍崗區(qū)坂田一大型開發(fā)商項目，均價6.4萬元/平方米，在售的同樣的是公寓，首付五成，購房者可以付一成，剩下四成由開發(fā)商墊付，但是需要在一年內(nèi)交清，沒有利息。該項目銷售甚至打包票：“全深圳只有我們這個項目才這樣。”

事后中國房地產(chǎn)報記者也電話聯(lián)系了該項目，對于墊付一成，有銷售表示：“具體情況要到樓盤現(xiàn)場才能了解，”并不愿意透露過多。

盡管深圳官方明令禁止“首付貸”，但在實際市場銷售中，開發(fā)商為了走量，還是“上有政策、下有對策。”有的是中介機(jī)構(gòu)或者開發(fā)商提供自有資金“墊資”，有的是網(wǎng)貸平臺通過投融資需求錯配提供貸款資金，還有中介和地產(chǎn)商將銀行機(jī)構(gòu)的信用消費貸款轉(zhuǎn)換為首付款“曲線入市”。

有房企人士對中國房地產(chǎn)報記者直言：“低首付說到底也是為了促進(jìn)銷售。這兩個項目都是兩家大房企在深圳的首個項目，在深圳布局的成本擺在那里，政府限價也擺在那里，要刺激購房者入市，肯定是有自己的銷售方法。首個項目的業(yè)績要是能取得‘開門紅’，也對未來其他項目有促進(jìn)作用。”

“目前市場的觀望情緒很濃，且客戶購房首付并不少，開發(fā)商墊付首付，也是一個促銷的方法，但不算是新出的手法。比較明顯的情況就是，開發(fā)商已開始出現(xiàn)希望打破觀望情緒的動作，因此銷量是有望上升的。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對中國房地產(chǎn)報記者指出。

不過，信榮（全國）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊首席律師張茂榮對中國房地產(chǎn)報記者解釋：“開發(fā)商墊首付是以‘墊付’之名，只是將按規(guī)定本應(yīng)由購房者一次性支付的首付款分期支付，通過關(guān)聯(lián)第三方公司名義借款給購房者付款給自己，其本質(zhì)與首付貸無異。這滿足購房者揭貸款條件，協(xié)助購房者成功貸款，以達(dá)到自身資金回籠的目的。購房者規(guī)避了國家規(guī)定的最低首付比例貸款政策，拉長了資金杠桿，增加了違約風(fēng)險，增加了銀行金融風(fēng)險，與樓市調(diào)控政策精神相悖，本質(zhì)還是違規(guī)行為”。

剛需盤叫價堅挺豪宅盤略有讓步

開發(fā)商絞盡腦汁促進(jìn)銷售的背后是去年十月調(diào)控政策出臺以來，深圳新房價格已經(jīng)連續(xù)10個月出現(xiàn)下滑，與此同時成交量也出現(xiàn)了較大幅度的下滑。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月新房住宅批售43.1萬平方米，推售23.2萬平方米，環(huán)比分別增多102%和17%，市場整體供應(yīng)為2017年以來的最高峰。但是深圳新房成交均價為54446元/平方米，處于平穩(wěn)位置，成交量卻只有2023套，環(huán)比下跌31.5%。

深圳中原研究中心指出，7月深圳成交熱點為寶安區(qū)、龍崗區(qū)，新房成交量下跌主要是因為新房住宅房貸利率的上浮、放款速度的減慢、市場觀望情緒的濃厚。

不過值得注意的是，近期入市的數(shù)個剛需盤，價格并不低。例如地理位置已經(jīng)接近東莞的光明新區(qū)，宏發(fā)天匯城備案價在3.8萬元至4.1萬元/平方米，“地王”龍光玖龍臺出售均價在4.5萬元/平方米。而已經(jīng)靠近深圳機(jī)場的寶安區(qū)沙井的中熙香莎公館( 參數(shù) 圖庫 最新動態(tài) 價格走勢 )均價也在4.3萬元/平方米。

尤其是郊區(qū)的剛需盤搭上了地鐵這一加分利器，價格也水漲船高。有項目營銷負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者直言：“深圳中心區(qū)房價越來越高，大部分剛需都被擠壓到城市邊緣購房。有地鐵在，即便上班距離比較遠(yuǎn)，還是有利于出行的。未來深圳幾條新地鐵線周邊的房價勢必是只會走高不會走低。”

但是豪宅盤的價格則略微有些讓步，位于深圳灣豪宅片區(qū)的華潤深圳灣悅府備案價在9.3萬元至16.2萬元/平方米，最低價9.3萬元著實令市場有些詫異。而福田香蜜湖的豪宅盤萬科瑧山道，8月2日開盤，均價在7.8萬元/平方米。香蜜湖豪宅均價基本在8萬元/平方米以上，這一價格也未有大漲。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示：“房價十連跌和成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，主要是以中低價位、偏遠(yuǎn)的項目為主。關(guān)內(nèi)的豪宅盤供應(yīng)并不多，和政府在房價控制措施有關(guān)。未來豪宅走勢會慢慢走弱，現(xiàn)在不管是調(diào)控政策還是貨幣政策，豪宅需求都有所擠壓。所以我預(yù)計未來開盤價格，剛需盤還是會堅挺向上走，豪宅盤會略有讓步。”

何倩茹看法類似，“目前一手項目備案受到的限制比較多，因此想要拿預(yù)售證是一件比較困難的事，尤其是豪宅。豪宅由于受到的關(guān)注度更高，價格的變動牽扯各界的神經(jīng)，因此價格控制得更加好，導(dǎo)致最近銷售的豪宅價格相對偏低。豪宅一向是小眾產(chǎn)品，市面上還是以剛需盤為主的。整體新房市場成交量方面的上漲是大概率事件，但價格我認(rèn)為還是以穩(wěn)中有小幅下降為主。”

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