深圳一手房當(dāng)二手房賣 備案價219萬卻從銀行貸出617萬
王先生在龍崗樓盤“綠色滿庭芳”買了一套160平方米的復(fù)式房，成交過程十分古怪。在擔(dān)保公司游說下，他兩月內(nèi)他簽了3份交易合同，而且是先簽二手合同再簽一手合同；該房在規(guī)土部門按一手合同以219萬元備案，而銷售時卻按二手房估價高達(dá)898萬元，銀行按此估價貸出617萬元。
王先生稱，他之所以愿扛高額貸款，是因為擔(dān)保公司還承諾再幫他辦裝修貸和汽車貸，用以抵房款，可后來這些都沒有辦成，他已無力承擔(dān)月供。事后買家自行請估價公司估價發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)總價不到500萬元，南都記者咨詢多個估價公司也被告知該樓盤單價3萬元左右。
據(jù)了解，“綠色滿庭芳”其他的買家也遇上了這種一手房當(dāng)二手房買、按高估價貸款的情況，經(jīng)手的銀行均為深圳農(nóng)村商業(yè)銀行的同一間分行。律師指出，高評高貸違反了國家的金融信貸政策，損害了銀行的合法權(quán)益，在買家套取貸款后無力償還或因房價下跌不愿意還貸給銀行造成重大的損失后，有可能構(gòu)成騙貸罪。
游說：
50萬元撬動800萬元的房子
位于龍崗的樓盤綠色滿庭芳又名“瑞城御林公館”，由深圳市綠色滿庭芳實業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，早在2005年8月就取得預(yù)售資格，2016年作為不良資產(chǎn)交由擔(dān)保公司深圳佰利通置業(yè)有限公司(以下簡稱“佰利通”)重新包裝上市銷售，買家王先生當(dāng)年6月被中介介紹到這里來看房。王先生說，當(dāng)時佰利通公司員工介紹單價3.8萬元/平方米，他馬上交了5萬元定了一套122平方米的房子。一個月之后，中介告訴他房子“被搶了”，同一小區(qū)還有一套160平方米、總價850萬元的復(fù)式。“佰利通公司員工告訴我只要交50萬元首付就能把那復(fù)式買下來，其房款都可以從銀行貸出來，如果不買，那先前交過的5萬元定金也不給退”。王先生稱總價、月供太貴，他無法負(fù)擔(dān)，佰利通員工則表示有其他辦法，除了按揭，還可以幫他另外辦裝修貸、購車貸，用來抵裝修款和月供。王先生“咬咬牙就買了”。
古怪：
先簽二手合同又簽一手合同
2016年7月28日，王先生簽了一份以850萬元成交的二手房買賣合同，此外還被要求簽了多份空白合同(協(xié)議)。當(dāng)問到具體用途時，只被擔(dān)保公司告知“是買房正常流程”，還把他的身份證、多張銀行卡收走。王先生還被告知，按政策一手房要給三成首付，按850萬元算是255萬元，他只出50萬元，剩下的由佰利通墊付。沒多久，他就收到一筆由擔(dān)保公司佰利通員工蘇林志轉(zhuǎn)來的215萬元，大概在他賬上停留了半小時就轉(zhuǎn)走了。
2016年7月29日，開發(fā)商委托的深圳市國房土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司給出了房子的評估結(jié)果，稱所購房抵押價值為898萬元。其后，擔(dān)保公司要求王先生再簽了一份交易價格為882萬元的二手買賣合同。2016年8月12日，開發(fā)商深圳市綠色滿庭芳實業(yè)發(fā)展有限公司、王先生及深圳農(nóng)村商業(yè)銀行三方簽了一份《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》。而從最終取得的貸款來看，深圳農(nóng)村商業(yè)銀行參考了882萬元的合同批準(zhǔn)貸款，共批準(zhǔn)貸款617萬元。
簽了兩次二手合同之后，在2016年9月12日，擔(dān)保公司與王先生在規(guī)土委簽了一份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(一手現(xiàn)售)》，交易價格為219萬元。王先生困惑了：這房子怎么又變一手了？
經(jīng)調(diào)查，南都記者發(fā)現(xiàn)，王先生所購房產(chǎn)是先過戶，再遞交材料給深圳農(nóng)村商業(yè)銀行申請貸款。此外，規(guī)土委官網(wǎng)信息查詢發(fā)現(xiàn)，該處房產(chǎn)仍為“初始登記”狀態(tài)(開發(fā)商現(xiàn)房銷售狀態(tài))。
懸疑：
個人住宅按企業(yè)房產(chǎn)估算稅費
房產(chǎn)過戶后，王先生等著佰利通承諾的裝修貸款和汽車貸款，用來抵房款。但沒想到，“他們就說辦不了，也沒告訴我是什么原因”。這下王先生撐不住了，他稱無法負(fù)擔(dān)月供要退房。幾翻折騰，擔(dān)保公司愿意以662萬元的價格“回購”房產(chǎn)。
一套房子幾種價格，王先生很是困惑，為了解房子的實際價格，2017年4月他請了評估公司為房子估值。報告顯示，該處房產(chǎn)估值最高481萬元。他這才想到，自己是不是被騙了。再看開發(fā)商委托估價結(jié)果，該房凈值估價是400萬元，還有一筆498萬元的“預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費”，合在一起變成898萬元的高評估值。這筆498萬元“預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費”又是什么？
南都記者致函采訪了負(fù)責(zé)這次估價的深圳市國房土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司，估價對象，即房產(chǎn)是在企業(yè)名下還是在個人名下，在計算預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費時區(qū)別很大，且相關(guān)扣減項目也不一樣。如果是在企業(yè)名下，根據(jù)國家、政府等相關(guān)稅費繳納標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費約為498萬元，其中土地增值稅約為450萬元。如果房子是在個人名下，作為個人住宅則免征土地增值稅，但需計算個人所得稅，這種情況下，王先生房產(chǎn)估價約為690萬元。
為何王先生作為個人住宅買的房子會按在企業(yè)名下估算？記者未獲得答復(fù)。
被困：
還有其他買家低首付買房
佰利通到底是什么來頭？
王先生先前為首期支付的50萬元，分別轉(zhuǎn)入了4家不同的公司賬下并拿到收據(jù)：深圳市環(huán)凱中盛投資發(fā)展有限公司、深圳環(huán)凱置業(yè)房地產(chǎn)有限公司、深圳佰利通置業(yè)發(fā)展有限公司。南都記者通過商用的企業(yè)征信系統(tǒng)查詢到，深圳市環(huán)凱中盛投資發(fā)展有限公司正是開發(fā)商深圳市綠色滿庭芳實業(yè)發(fā)展有限公司的投資人，也意味著，擔(dān)保公司深圳佰利通置業(yè)發(fā)展有限公司與開發(fā)商有某種關(guān)系。
通過佰利通買房的人不止王先生一人，來自香港的陳先生也是一個。起源是佰利通介紹陳先生和一位張小姐認(rèn)識，張小姐無深圳購房資格，請他幫忙“借名買房”。經(jīng)三方約定，張小姐出資50萬元作為首付款，以陳先生的名義購下綠色滿庭芳一處物業(yè)，事成后張小姐支付數(shù)萬元“借名費”給陳先生。隨后，與王先生的經(jīng)歷相似，佰利通墊資200萬元左右再加上張小計的50萬元給陳先生付首付，答應(yīng)可以幫他辦裝修貸、汽車貸。結(jié)果，后來裝修貸、汽車貸都沒辦下來，張小姐無力償還欠款，只好暫時“出國旅游”，陳先生一籌莫展：“她人跑了，佰利通公司說要‘回購’房子也沒動靜。”陳先生說妻子一直不同意他“借名買房”，現(xiàn)在“借名費”沒拿到還落了一身債，妻子要求離婚。
另外一位買家龍先生也遇上了麻煩，他本無購房名額，佰利通稱能幫他搞定，還墊付首期。但一年快過去了，購房名額依然沒下來，龍先生先前出了70多萬元首付款，佰利通說要退也一直不見蹤影。
業(yè)內(nèi)分析
擔(dān)保公司是為了套貸款？
南都記者通過業(yè)內(nèi)人士了解到，王先生與佰利通的整個交易流程其實是“一手樓銷售按二手房買賣”的事件，中間還可能有故意為之的“高評高貸”。王先生所簽的3份合同：其中219萬元的一手銷售合同是交給規(guī)土委備案并計算稅費使用，850萬元的二手房買賣合同是雙方真實意愿的體現(xiàn)，而882萬元的合同則是為了達(dá)到“高評高貸”的產(chǎn)物。簽過了一手合同，房子才能變成二手房，才有估價環(huán)節(jié)，才能賣到800多萬元。
以882萬元的二手買賣合同遞交銀行能取得617萬元的七成貸款，而王先生的50萬元首付與擔(dān)保公司的215萬元墊資款最后形成首付款，共計265萬元。而從銀行流水來看，215萬元墊資款經(jīng)過王先生的賬戶后，最終還是回到擔(dān)保公司賬戶。
深圳另一擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人劉先生表示，對于擔(dān)保公司來講現(xiàn)金流非常重要，佰利通的做法類似屬于“借名套現(xiàn)”，使用著從銀行放貸的617萬元，換來其他收益。這對于王先生來講，將要承擔(dān)個人征信風(fēng)險及留下了一個購房記錄。
明顯“高評高貸”？
南都記者咨詢多個評估公司，目前綠色滿庭芳房產(chǎn)單價僅3萬元左右。“物業(yè)在企業(yè)名下，增值稅及附加，土地增值稅等等核實計算很高的”，深圳一房地產(chǎn)評估公司高層表示，銀行抵押目的評估報告需要預(yù)計將來處置時候需要繳納的稅費，所以一般都采取全扣稅模式。而且，銀行審批和放款部門可以綜合考慮企業(yè)征信情況，可以考慮土增或其他稅的單列，那樣凈值就可以高點，最終的評估值要看各家評估機構(gòu)以及各家銀行的風(fēng)控偏好。
深圳一擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人陳小姐表示，擔(dān)保公司會收一些不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)手賺差價，但通常不會將價格抬到這么高，“杠桿加杠桿風(fēng)險非常高，存在騙貸的可能”。布吉一銀行行長告訴南都記者，一般“高評高貸”到八成就“不得了了”，王先生的情況一般的銀行基本上不可能做到。
部門、機構(gòu)回應(yīng)
規(guī)土委龍崗管理局
擔(dān)保公司是否違法，建議向金管部門反映
南都記者就綠色滿庭芳房產(chǎn)的交易案例采訪了多個部門。規(guī)土委龍崗管理局回復(fù)，“綠色滿庭芳”項目于2005年批準(zhǔn)預(yù)售，2007年7月辦理建筑物初始登記轉(zhuǎn)為現(xiàn)售。根據(jù)提供的一手房現(xiàn)售合同，賣方為“深圳市綠色滿庭芳實業(yè)發(fā)展有限公司”，買方為報料人。如發(fā)現(xiàn)該項目存在其它違法違規(guī)行為線索，該局將嚴(yán)厲查處。另外，對于估價一事，該局已轉(zhuǎn)估價協(xié)會對其進(jìn)行認(rèn)定，王先生房子包含了“約498萬元的預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費和約400萬元的評估凈值”，計算方法基本合理，不存在違規(guī)情況。關(guān)于擔(dān)保公司和銀行的行為是否涉嫌違法違規(guī)，建議向金融監(jiān)管部門反映；如涉嫌金融詐騙行為，建議購房人向公安局舉報。
深圳市稽查局表示，當(dāng)事人提及的買房糾紛事項，涉及買方賣方擔(dān)保方三方主體，資金流水與實際交易不一致、擔(dān)保貸款等金融業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)調(diào)控政策等多個方面，是一個復(fù)雜的問題。深圳市價監(jiān)局則回應(yīng)：“我局將在職責(zé)范圍內(nèi)配合委里的各項工作。”
至于佰利通公司的企業(yè)登記信息，深圳市注冊局表示，經(jīng)認(rèn)真排查登記檔案后，其登記材料齊全，符合法律法規(guī)的規(guī)定。一個自然人是可以作為多家公司的股東的。而一個自然人能夠擔(dān)任幾家公司的法定代表人，目前并沒有明確限制。
至于深圳農(nóng)村商業(yè)銀行為何根據(jù)898萬估價貸款，是否審查到位，南都記者分別給銀監(jiān)局和農(nóng)商行發(fā)去了采訪函，截至發(fā)稿時未收到回復(fù)。
律師說法
涉嫌騙取銀行貸款 一旦查實將被追究刑事責(zé)任
廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒說：本案是典型的一手房的現(xiàn)售買賣，貸款卻走的是二手房的貸款流程。一手房交易中，銀行貸款認(rèn)定的交易成交價是雙方在網(wǎng)簽合同備案登記價，買家無法加杠桿辦理高評高貸。但把一手房的現(xiàn)售買賣，按照二手房的交易流程辦理銀行按揭貸款，就很容易加杠桿辦理高評高貸，雙方去銀行申請貸款時提交二手房的買賣合同，銀行審批貸款走的是二手房的流程，只要評估價評得足夠高，高貸就不存在問題。拿到銀行的貸款承諾后，在辦理遞件過戶時，買家拿上房產(chǎn)證和銀行簽訂抵押貸款合同，按照一手房的現(xiàn)售遞件過戶。
高評高貸違反了國家的金融信貸政策，損害了銀行的合法權(quán)益，在買家套取貸款后無力償還或因房價下跌不愿意還貸給銀行造成重大的損失后，有可能構(gòu)成騙取銀行貸款罪被追究刑事責(zé)任。對賣家而言則存在，房產(chǎn)過戶后，銀行發(fā)現(xiàn)買家存在高貸，有收不到尾款的法律風(fēng)險，影響賣家債權(quán)的順利實現(xiàn)。賣家在合同簽訂后實際貸款過程中，用高貸不合法手段可能會被追究責(zé)任等理由，有關(guān)方拒絕配合辦理高貸，合理合法，在法律層面無可指責(zé)。
很多買家喜歡冒險，總想用杠桿以小博大，問題是世事難料，按揭貸款能不能通過是由銀行決定的，銀行有自己一整套的監(jiān)管流程，事實并不像買家想的那樣可以萬無一失。在這樣操作的時候，就要考慮到萬一的情況，銀行的貸款審批有個抽查的環(huán)節(jié)，即便是抵押放貸以后貸款資金的流向也會被監(jiān)控，銀行發(fā)現(xiàn)問題后會提前解除雙方的借款合同，要求買家提前償還貸款。
建議不要盲目相信他人推薦的墊資公司的能量，做高評高貸前要有貸款不成功應(yīng)該如何應(yīng)對的考慮，不然一旦出現(xiàn)問題，想脫身很難。在所謂的“零首付”操作過程中買賣雙方都給墊資公司提供的有自己的銀行卡和全權(quán)公證委托書，在此情況下墊資公司行為的法律后果由買賣雙方承擔(dān)法律責(zé)任。無論最終買賣雙方交易進(jìn)行是不是順利，買賣雙方的資金都由墊資公司掌握，墊資公司的收益總是能保障的，交易成功與否對他們沒有什么影響。
購房貸款流程
2016年6月
王先生被游說買850萬的房子。
2016年7月
王先生交了50萬首付款。2016年8月11日，王先生收到佰利通公司員工轉(zhuǎn)賬的215萬墊資款，到賬半小時后被轉(zhuǎn)走。按先前約定，應(yīng)按三成給首付，王先生交了50萬之后，其余由佰利通墊付。
2016年7月29日
深圳市綠色滿庭芳實業(yè)發(fā)展有限公司委托深圳市國房土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司評估該處房產(chǎn)，結(jié)果顯示，其抵押價值為898萬，從評估明細(xì)來看，這其中包含了約498萬的“預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費”和約400萬的“評估凈值”。
2016年9月12日
該處房產(chǎn)過戶到王先生名下；同時，擔(dān)保公司與王先生到規(guī)土部門備案，簽定一份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(一手現(xiàn)售)》，交易價格約219萬。
2016年9月28日
深圳農(nóng)村商業(yè)銀行的《購房按揭貸款合同》顯示，銀行約定貸款617萬，正是882萬的七成；由此可見，購房流程上是“先過戶再申請銀行貸款”。
2016年9月30日
深圳農(nóng)村商業(yè)銀行短信提示，王先生申請的617萬貸款已發(fā)放
2016年11月
被擔(dān)保公司告知裝修貸、汽車貸辦不下來。
2016年10月至2017年4月間
擔(dān)保公司未曾間斷向王先生追討215萬的墊資款，其間，王先生轉(zhuǎn)賬46萬到擔(dān)保公司指定的不同公司賬戶，至此連同此前的50萬定金共支出96萬，仍欠款100多萬。
2017年5月6日
經(jīng)過協(xié)商，擔(dān)保公司承諾以662萬“回購”房產(chǎn)，退還王先生50萬元。
2017年5月8日
王先生公證委托擔(dān)保公司辦理過戶，自此不了了之。
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