自己的小區(qū)忽然開(kāi)始售賣(mài)地上車(chē)位，不買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主不能進(jìn)小區(qū)停車(chē)，而物業(yè)給出的理由是，之前小區(qū)亂停亂放嚴(yán)重，出于安全的考慮才對(duì)外銷售部分車(chē)位，公共車(chē)位則采取租賃的形式。不僅如此，曾有開(kāi)發(fā)商竟然要求業(yè)主不買(mǎi)車(chē)位不讓進(jìn)小區(qū)停車(chē)，但事實(shí)上這種因車(chē)位問(wèn)題將小區(qū)業(yè)主拒之門(mén)外的行為在法律上是不允許的！

　好融貸調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要……占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”同時(shí)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司確需改變共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)討論決定。因此，未經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，禁止某些業(yè)主使用小區(qū)公共位置上的停車(chē)位的行為涉嫌侵犯相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益。
　　也就是說(shuō)，小區(qū)物業(yè)沒(méi)有權(quán)利私自禁止業(yè)主進(jìn)入小區(qū)停車(chē)，需要跟小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商停車(chē)解決方案后才能采取相關(guān)行動(dòng)，遇到不讓開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)的情況，可以聯(lián)系業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)出面和物業(yè)溝通解決辦法，業(yè)主委員會(huì)仍解決不了的，可以上報(bào)街道辦事處。

　　需要注意的是，小區(qū)里車(chē)位并非都屬于全體業(yè)主，有些車(chē)位開(kāi)發(fā)商、物業(yè)是有權(quán)利對(duì)外出售的，目前小區(qū)車(chē)位（車(chē)庫(kù)）主要有以下幾種類型：
　　1、敞開(kāi)式地上車(chē)位
　　由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，通過(guò)在小區(qū)土地上劃線確定的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商（物業(yè)）無(wú)權(quán)出售，這些車(chē)位都屬于全體業(yè)主共同使用。
　　2、建筑面積已經(jīng)分?jǐn)偟焦珨偯娣e中的地下車(chē)庫(kù)（車(chē)位）
　　如果地下車(chē)位作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍_(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售，應(yīng)該屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，嚴(yán)格地說(shuō)是屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由業(yè)主委員會(huì)委托給物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除管理成本后劃入小區(qū)維修基金，并且維修基金只能用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)，不能作他用。
　　3、建筑面積未分?jǐn)偟焦珨偯娣e中的地下車(chē)庫(kù)（車(chē)位）
　　如果車(chē)位建筑面積未分?jǐn)?，且開(kāi)發(fā)商取得了產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商就能出售車(chē)位，前提是只能出售給本小區(qū)的業(yè)主，但如果跟業(yè)主沒(méi)有事先確定，就不一定屬于開(kāi)發(fā)商了。對(duì)這一點(diǎn)，不少城市都有相應(yīng)規(guī)定，比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定：“按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車(chē)庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。”也就是說(shuō)如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行特別約定，車(chē)庫(kù)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。
　　4、改造車(chē)位
　　還有一類車(chē)位是在小區(qū)規(guī)劃時(shí)就沒(méi)有載明的，開(kāi)發(fā)商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車(chē)位（庫(kù)），這種車(chē)位由于沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積內(nèi)，因此無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，除非開(kāi)發(fā)商繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權(quán)證，才能夠合法出售，否則仍然屬于業(yè)主共有。
　　5、人防工程車(chē)位（車(chē)庫(kù)）
　　人防工程車(chē)位有的是和普通車(chē)位在同一樓層，二者并沒(méi)有特別明顯的區(qū)別，唯一可以區(qū)分的是，人防工程車(chē)位區(qū)域中有厚厚的大鐵門(mén)，在遇到災(zāi)害或者戰(zhàn)事時(shí)用于提供避難場(chǎng)所使用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第5條規(guī)定：人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。具體講就是，開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)了人防工程車(chē)位，所以應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)、收益等所有權(quán)的相應(yīng)全能。而國(guó)家也沒(méi)有法律法規(guī)禁止開(kāi)發(fā)商以轉(zhuǎn)讓或出租的方式處理人防工程車(chē)位的使用權(quán)，因此，開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)人防車(chē)位使用權(quán)做出轉(zhuǎn)讓或出租的處理。不過(guò)如果開(kāi)發(fā)商將人防工程造價(jià)納入到公攤物業(yè)中，由全體業(yè)主買(mǎi)單，那么車(chē)位就該歸全體業(yè)主所有。
　　6、三面有護(hù)圍的地上車(chē)位（車(chē)庫(kù)）
　　如果開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃時(shí)明確了這類車(chē)庫(kù)（位）有獨(dú)立的用地面積和建筑面積，經(jīng)過(guò)房管局審批核發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，那么開(kāi)發(fā)商就可以正常出售。

　　這么看來(lái)，車(chē)位有無(wú)產(chǎn)權(quán)、是否納入公攤面積都會(huì)影響到其所屬權(quán)，那么該如何辨別車(chē)位的產(chǎn)權(quán)情況呢？
　　國(guó)家規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或者其委托的律師事務(wù)所可以持委托證明到當(dāng)?shù)貒?guó)土規(guī)劃局、建設(shè)測(cè)量部門(mén)查閱、復(fù)印本小區(qū)原始備案相關(guān)檔案材料，并且可以以此為依據(jù)向開(kāi)發(fā)商（物業(yè)）追回小區(qū)停車(chē)場(chǎng)所有權(quán)。具體可以查閱以下資料確認(rèn)車(chē)位產(chǎn)權(quán)：
　　1、《建筑用地規(guī)劃許可證》
　　可以查看小區(qū)建設(shè)報(bào)備中，是否明確了屬于開(kāi)發(fā)商的“專有車(chē)位”，如果沒(méi)有的話，車(chē)位就屬于小區(qū)公共配套建設(shè)項(xiàng)目歸全體業(yè)主所有。
　　2、《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》
　　查看《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中是否明確停車(chē)位是屬于開(kāi)發(fā)商單獨(dú)出資，為其專有部分，如果沒(méi)有明確，那么可以認(rèn)定的是，小區(qū)停車(chē)場(chǎng)用地與主體房屋是一個(gè)整體，按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑的出售而自然轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，這種情況下，車(chē)位就該歸全體業(yè)主。
　　3、《建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告》
　　每個(gè)小區(qū)項(xiàng)目完工后，都要進(jìn)行建設(shè)工程竣工測(cè)量和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收等質(zhì)量檢測(cè)工作，如果地下車(chē)庫(kù)、半地下室、房屋架空層、設(shè)備用房、公眾通道等沒(méi)有計(jì)入建筑容積率，其建設(shè)成本已經(jīng)分?jǐn)偟劫?gòu)房?jī)r(jià)款中，停車(chē)場(chǎng)應(yīng)屬于全體業(yè)主。
　　好融貸在這提醒各位，目前國(guó)家對(duì)于車(chē)位的相關(guān)法律還不夠完善，在買(mǎi)房的時(shí)候最好問(wèn)清小區(qū)車(chē)位的出資方、建設(shè)方、產(chǎn)權(quán)以及使用問(wèn)題，并寫(xiě)入到合同中。另外，各地對(duì)于車(chē)位有著不同的規(guī)定，購(gòu)房人要事先了解當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策，根據(jù)查驗(yàn)的信息判斷是否有必要出錢(qián)買(mǎi)車(chē)位或者租車(chē)位，免得多花冤枉錢(qián)。

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