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      深圳新房均價(jià)十連跌 公共住房重構(gòu)住房供應(yīng)體系

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      深圳新房均價(jià)十連跌 公共住房重構(gòu)住房供應(yīng)體系

      一場(chǎng)豪宅的銷售鬧劇,折射出深圳樓市的游戲規(guī)則正在改變。8月16日,華潤(rùn)深圳灣悅府(備案名“柏瑞花園”)連夜開盤,有信息傳播現(xiàn)場(chǎng)有“2000人排隊(duì)”、“隊(duì)伍長(zhǎng)達(dá)3公里”、“3小時(shí)售罄”等內(nèi)容。

      8月17日,深圳市規(guī)土委緊急澄清:沒有“千人排隊(duì)”,沒有“售罄”,市場(chǎng)整體平穩(wěn);隨后,深圳華潤(rùn)也作了相關(guān)聲明。

      今年以來,深圳幾個(gè)因限價(jià)而平價(jià)開盤的豪宅受到追捧,新房(以普宅居多)均價(jià)卻出現(xiàn)了十連跌,市場(chǎng)整體走低并嚴(yán)重分化;與此同時(shí),對(duì)普宅影響巨大的公共住房和租賃市場(chǎng)將快速發(fā)展,正在重構(gòu)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)體系。

      去年10月份率先開啟新一輪調(diào)控的深圳,和廣州、北京一樣,努力踐行著“房子是用來住的,不是用來炒的”這一核心調(diào)控理念,不管是短期的限價(jià)限購(gòu)政策,還是公共住房、租賃市場(chǎng)這樣的長(zhǎng)效機(jī)制,深圳都表現(xiàn)積極。

      深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒、萬科董事會(huì)主席郁亮均指出,一線城市都應(yīng)該建立多元的住房供應(yīng)體系,發(fā)展普通住房、公共住房和租賃住房,以實(shí)現(xiàn)住有所居。

      隨著住房供應(yīng)體系的重構(gòu),深圳的未來居住圖景是香港模式還是新加坡模式?無論哪種模式,都意味著在整體住房體系中,公共住房和租賃房的占比都將大幅提升。

      新房均價(jià)十連跌

      位于深圳灣黃金區(qū)域、最低9萬3、均價(jià)12萬的悅府,在限價(jià)政策下凸顯出其優(yōu)勢(shì),受到一批自住及投資客的高度關(guān)注。

      據(jù)深圳規(guī)土委南山管理局調(diào)查,悅府開盤當(dāng)日,到訪購(gòu)房者411人,最終共達(dá)成購(gòu)房意向263套,去化率約75%。

      今年截至8月中旬,深圳豪宅市場(chǎng)僅萬科瑧山府、安巒公館、華僑城新天鵝堡二期、悅府二期四個(gè)新盤入市,銷售均不錯(cuò)。

      以6月27日開盤的華僑城新天鵝堡二期為例,均價(jià)在11萬左右/平方米。據(jù)項(xiàng)目售樓人員介紹,開售當(dāng)天130平米的房型基本已售完,目前只剩下大戶型,整體去化率約為2/3。

      被限價(jià)壓制的價(jià)格是豪宅熱銷的重要原因。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,7月份豪宅均價(jià)為9.5萬元/平方米,環(huán)比下跌1.9%。

      相較于豪宅,普通住宅交易市場(chǎng)則顯得十分冷清。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,7月份新建普通住宅共成交2023套,環(huán)比下降31.49%;成交面積為20.3萬平米,環(huán)比下降30.39%。

      8月天匯城、碧海君庭、依龍華庭、公園花半里以及中糧天悅廣場(chǎng)五盤開賣,截至8月15日,整體銷售率只有31%。

      在整體限價(jià)下,新房均價(jià)持續(xù)下跌。深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示,深圳7月新房成交均價(jià)54446元/平方米,環(huán)比下跌0.08%,同比下跌4.01%。這是自去年“10·4新政”以來,新房成交均價(jià)連續(xù)第10個(gè)月下滑。

      深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為,今年豪宅售價(jià)相對(duì)于以前兩年偏低,所以購(gòu)買更多。但在政策打補(bǔ)丁的形勢(shì)下,未來高價(jià)房很難在市場(chǎng)上適銷,因?yàn)橥顿Y投機(jī)和杠桿購(gòu)房的人群會(huì)減少,所以豪宅本身的需求潛力未來并不會(huì)特別大。大部分豪宅都存在價(jià)位虛高,現(xiàn)在只是在一個(gè)價(jià)格回歸正常的過程中。

      公共住房與租賃興起

      除了通過限購(gòu)限價(jià)對(duì)樓市進(jìn)行強(qiáng)制性調(diào)控,深圳在長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)上也不斷發(fā)力。在商品房市場(chǎng)之外,補(bǔ)足公共住房這一環(huán),并發(fā)展租賃市場(chǎng)。

      2016年9月,深圳市成立了人才安居集團(tuán),其目的是吸引人才,提供遠(yuǎn)低于市場(chǎng)承租價(jià)的房子給愿意來深圳的人才。

      深圳市計(jì)劃向人才安居集團(tuán)投入現(xiàn)金1000億元作為公司資本金,其中400億元資金已到位,未來兩年內(nèi)將完成其余600億元資金投入。

      在初期市府出資后,人才安居集團(tuán)后續(xù)可通過杠桿撬動(dòng)6000億-7000億元的資金規(guī)模,用于人才住房的全過程一體化建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理。

      時(shí)隔近一年后,深圳繼續(xù)推進(jìn)安居房和公共住房。8月1日,深圳市住建局起草了“棚改新政”意見稿,根據(jù)這份文件,深圳將把一些20年以上的“老破舊”小區(qū)劃入棚改范圍,最終用“政府主導(dǎo)-國(guó)企實(shí)施-公共住房”的模式改造出一批住房,除用于搬遷安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。

      同時(shí),堅(jiān)持租售并舉原則,合理分配租售比例;其中福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障房只租不售。

      更長(zhǎng)遠(yuǎn)地,根據(jù)深圳“十三五”規(guī)劃,將建設(shè)40萬套保障性住房(含人才住房),其中70%為租賃住房。

      上述連續(xù)性政策,暗含了發(fā)展公共住房和租賃市場(chǎng)兩方面。多位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出,這是對(duì)過去20年以商品房銷售為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾偏。

      王鋒表示,在去年發(fā)布的深六條和深八條中,始終在強(qiáng)調(diào)多元化的住房供應(yīng);而深圳“十三五”規(guī)劃明確,“十三五”期間公共住房供應(yīng)量要大于商品住房供應(yīng)量。

      郁亮指出,1998年我國(guó)房改的時(shí)候就提出了租售并舉,但是為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)重點(diǎn)發(fā)展了商品房市場(chǎng),之后沒有迅速調(diào)整回來,到現(xiàn)在積重難返,是必須要糾正的時(shí)候了。

      深圳也是住建部等指定的12個(gè)租賃試點(diǎn)城市之一。政策和市場(chǎng)的力量正在推動(dòng)深圳長(zhǎng)租公寓蓬勃發(fā)展,很多獨(dú)立品牌公寓如YOU+國(guó)際公寓、魔方公寓等在深圳已有數(shù)個(gè)項(xiàng)目。

      深圳開發(fā)商也是長(zhǎng)租公寓的積極入局者。萬科、招商蛇口、金地、深圳控股等本地房企均已進(jìn)入了這一領(lǐng)域;外來者龍湖,則攜其冠寓品牌,9月份將在深圳一口氣開出6間店,提供數(shù)千套房源。

      構(gòu)建多層次住房體系

      王鋒向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,要真正實(shí)現(xiàn)“住有所居”,就要使住房供應(yīng)多元化,建立多層次的住房市場(chǎng),是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。也就是說,除了商品房,還要發(fā)展公共住房,包括公租房、人才住房,以及培育租賃市場(chǎng)。

      在深圳的公共住房體系設(shè)想中,人才房占比較重。住建局有關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,深圳市嘗試將人才住房從保障性住房體系分離出來,形成人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房體系。而在人才住房體系中,也分為租與售兩種,并以租為主。

      與目前保障房體系中的經(jīng)適房、安居型商品房不同的是,可售的人才住房不能轉(zhuǎn)為一般商品房上市流轉(zhuǎn),只能被政府回購(gòu)或在平臺(tái)體系內(nèi)流轉(zhuǎn)。

      人才安居房的供應(yīng)方也向社會(huì)開放,探索多種共有產(chǎn)權(quán)。比如鼓勵(lì)房企等市場(chǎng)主體參與人才住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等,形成政府與企業(yè)、政府與人才、單位與人才等多種共有產(chǎn)權(quán)模式。這與北京的“共有產(chǎn)權(quán)房”頗有共同之處。

      若加上已有的廉租房、公租房,深圳市的住房供應(yīng)體系將形成:廉租房、公租房、人材安居房、安居型商品房、普通商品住宅、豪宅這樣的層次和體系,進(jìn)一步簡(jiǎn)化可為:公共住房(含保障房和人才房)、安居型商品房、商品房、豪宅體系,其中公共住房的比例將逐漸加大,安居型商品房的比例會(huì)縮小。

      “保障最低收入人群、實(shí)現(xiàn)住有所居是政府的責(zé)任。”在深圳一位大型房企董事長(zhǎng)看來,合理的多層次住房供應(yīng)體系應(yīng)為10:10:50:30的比例。

      其中,政府應(yīng)保障10%的最低收入人群,根據(jù)房子租金不能超過最低收入的30%的差,政府提供現(xiàn)金補(bǔ)貼;第二個(gè)10%要分成兩個(gè)5%,一個(gè)5%是人才用房,另外5%是公務(wù)員住房,給剛工作的年輕公務(wù)員,因?yàn)樗麄兪杖牒艿?,卻是維持社會(huì)穩(wěn)定的重要力量;以及教師、醫(yī)生,這些職業(yè)應(yīng)有政府保證其擁有房屋,可以用共有產(chǎn)權(quán)或出租房的方式。

      中間最大的50%是普通商品住宅,可以推算一下今年有多少人出生,剛需房大概多少,按照其購(gòu)買力,來推出他們買得起的房子;剩下30%完全市場(chǎng)化,征消費(fèi)稅、高端消費(fèi)稅,奢侈稅,有錢買大房子多交點(diǎn)稅就行了。

      上述人士指出,要實(shí)現(xiàn)多層次住房供應(yīng),關(guān)鍵要看政府的供地模式是否能跟上,在深圳,也要根據(jù)城市更新和軌道建設(shè),相應(yīng)配置公共住房資源。

      原文網(wǎng)址:http://www.thesurfingworld.com/shenzhen/20170823/39789.html
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